道路に面しているセットバッグ物件の取引には注意が必要！

セットバックとは、敷地や道路境界線から、建築物を「離して置く」「後ろへ移す」ことを指します。

これを敷地のセットバックといいます。

また、マンションなどの高層の建物で、下の階から上の階へいくにつれて、階段状に後退しているものもセットバックの一種です。

※建築基準法42条に基づくセットバック

建築基準法42条では、「道路」は幅員4ｍ以上のものと定義し、建造物の敷地は道路に2ｍ以上接していなければなりません。

しかし、実際には4ｍ未満の道路やそれに面した建物も存在しています。そのため4ｍ未満の道に接する敷地に建築基準法が適用される以前から建つ建物は容認し、その道は道路とみなす「みなし道路」「2項道路」としています。

こうした「みなし道路」に接する敷地で建て替えや新築をする場合、そのままでは建築基準法に違反してしまいます。

そこで将来的に道路に4ｍの幅員を確保するため、敷地内であっても道路中心線から2ｍ以内は建築できない、という制限を設けています。

そのため接道から敷地を後退させるセットバックが必要となるのです。

これを敷地のセットバック、あるいは私道負担と呼んでいます。（私道に面する敷地や、敷地の周辺に広い空き地がある場合など例外もあります。）

セットバックする部分は道路とみなされるため、建造物はもちろん門や塀などを建てることもできません。

またセットバック部分は容積率や建蔽率の計算からも外されます。

・セットバックが必要な理由

セットバックが必要な理由は、住む人の安全を守るためです。

狭い道では普段の生活において不便なだけでなく、火事になったときに消防車が入りにくい、また緊急事態に救急車やパトカーなど緊急車両が入りにくいという場合があります。

セットバックを行うことで道路の幅員が広くなり、事故防止や防災、防犯につながります。

また、日当たりや風通しを良くし、暮らしやすい環境を作るとともに、景観も向上させるという理由もあります。

・セットバックの計算方法

1、その道路中心線から水平距離2ｍの範囲

　みなし道路を挟んで向かい合う2つの敷地で、それぞれ道の中心に均等にセットバックし、元の道と合わせて4ｍとします。

（例）みなし道路の幅が2ｍ　両方の敷地で1ｍずつセットバック
　
　　　みなし道路の幅が3ｍ　両方の敷地で50ｃｍずつセットバック

2、その道路の片側が崖地、川、線路等である場合は、その崖地等の道路境界線から紙幣距離4ｍの範囲

崖地等の道幅は広げることが出来ません。

そのため、みなし道路の端から敷地までの道幅が4ｍになるようにセットバックします。

※道路斜線制限などによるセットバック

建築基準法42条に基づく、建物を後退させるセットバックの他にも用途地域によっては、道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限・日影規制のどに基づく建物のセットバックが行われることがあります。

要セットバック物件を売却するときは、通常の物件とは違い、セットバック費用分を値引きするなどの工夫が必要になります。

・セットバック工事費用分を値引きして売却する

セットバックにかかる工事費用は買主が負担することが多いのですが、この費用分を値引きして売却する方法があります。

最初から値引きしておく、交渉で値引きする、どちらが良いか不動産会社と相談して決めましょう。

初めから費用分を差し引いた価格で売り出せば割安感を出すことができますし、購入希望者との価格交渉の中で差し引けば「値下げしてもらった」と思わせることになり、交渉が有利になる可能性があります。

・リフォームをして売却

建物を取り壊して新築する場合はセットバックが必要になりますが、既存の建物をそのまま住み続ける場合はセットバック不要です。

既存の建物の劣化があまり大きくない場合には、内装などをきれいにリフォームして売却するというプランも考えられます。

ただし、リフォームでも大きな工事では新築とみなされてしまいます。

売却のためのリフォームであれば建築許可申請を必要としない程度に留めておくことが必要です。

リフォーム費用が高額にならないために、どこまでリフォームするか、どれだけ費用をかけるのかを不動産会社と相談して決めるのがいいでしょう。

・解体して更地で売却

既存の建物を解体し、セットバックしたうえで更地で売却するという方法もあります。

すでにセットバックが完了していれば買主の負担が軽減されるため、購入希望者も現れやすくなるでしょう。

・隣地の所有者に売却する

売却したい土地の隣地所有者に購入を打診してみるのも一つの方法です。隣接地を購入することで、敷地は広くなりますから、資産価値のアップや敷地の利用方法も増えます。

この場合、高く売りたい売主と安く買いたい買主の交渉は難航しやすいため、個人取引ではなく、不動産のプロである仲介会社を間に挟むことがおすすめです。

・不動産会社に買取してもらう

要セットバックの土地を早く売却したい場合は、不動産会社に「買取」してもらうという方法もあります。

仲介と比べて売却価格が下がってしまうことが多いのが難点ですが、相手がプロなので売却はスムーズに進みます。

急いで売却するときにはおすすめです。

通常の物件と違って要セットバック物件には法的制限があるため、買主も売主もそれぞれの立場で気を付ける点が多くあります。

不動産は高額なうえ、さまざまな制約や法律があるため、一つのミスが大きな障害となることも少なくありません。

売却する際には信頼できる不動産会社に任せることも重要です。

株式会社椿ホームズは愛知県稲沢市に拠点を置き、不動産の売買仲介をメインで営業活動しております。

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