事故物件など、「問題があることを知っていたら、買主が購入しなかったかも知れない」という背景を持つ物件は、売却の際にどのような問題があるのかを買主に告知する義務があります。
ただ、火事といっても、住宅が半壊するようなものと軽い小火では被害の程度が大違いです。
どこからどこまでを火事とするのか、また火事が起きてから何年間告知すれば良いのか迷う場合もあるでしょう。
そこで今回は、火事歴のある不動産を売却する際、トラブルを避けるために知っておきたい告知義務について解説します。
不動産を売却するときは重要事項を告知する必要がある
火事があったことを告知する義務の根拠となっているのは、宅地建物取引業法で規定されている「重要事項の告知義務」です。
宅地建物取引業法では、不動産業者が売買を仲介する場合
・違法建築
・事故物件
などといった重大な問題点がある場合、買主に通知することを義務化しています。
なぜなら、売主側と買主側とでは取引する不動産に対する知識量に大きな差があり、ルールがないと欠陥住宅でも高額で売りつけるといった不公平な取引になってしまうからです。
そのため、火事があったことを告知するかどうかは、「火事の被害が重要事項の告知義務に値するかどうか」を考える必要があります。
※火事歴は告知事項にあたるのか？
結論から言うと、火事の有無は重要事項として買主に告知すべきです。
土地が狭く建物が密集しており、さらに木造住宅の多い日本において、火災はトップクラスの住宅被害を引き起こします。
家という高額な財産を買う際に、買主側が「火事のリスクが高い家は避けたい」と考えるのは当然の話なので、公平な取引をするためにも火事があったことを告知しましょう。
※火事の告知義務には、はっきりとした期限がない
火事歴のある不動産を売却する際、一つ問題になるのが「火事の告知期限には明確な時効のようなものがない」ことです。
火事によって不動産が受ける被害には、建物自体のダメージの他に「火災で住民が亡くなった」といった精神的なものも含まれます。
「過去に人が亡くなっているから嫌だ」という心理的な問題は、多くの場合は時間と共に風化していくため、事故から時間が経過していれば告知事項に当たらないとする考えもあります。
実際に、17年前に火事が起きて人が亡くなった土地をそうとは知らずに購入し、その後、売却した売主に対し「火事があったことを説明せずに売ったのは説明義務違反だ」と訴えた裁判がありました。
この裁判では、売主が土地を入手した時点で長い時間が経過しており、一般的に購入をためらうほどの重大な瑕疵とはいえないという判断をしたため、買主側が敗訴しています。
ただ、精神的な影響はともかく、火事の影響で建物自体に経年劣化以外のダメージが残っている場合、17年前の火事も告知事項になる可能性が高いです。
火事が起きた状況やその後の対応、被害の大きさによっても告知義務が免除されるかどうかは変わるため、火事があったことを知っている場合は必ず不動産業者に伝えておきましょう。
宅地建物取引業法では、不動産業者が売買を仲介する場合
・違法建築
・事故物件
などといった重大な問題点がある場合、買主に通知することを義務化しています。
なぜなら、売主側と買主側とでは取引する不動産に対する知識量に大きな差があり、ルールがないと欠陥住宅でも高額で売りつけるといった不公平な取引になってしまうからです。
そのため、火事があったことを告知するかどうかは、「火事の被害が重要事項の告知義務に値するかどうか」を考える必要があります。
※火事歴は告知事項にあたるのか？
結論から言うと、火事の有無は重要事項として買主に告知すべきです。
土地が狭く建物が密集しており、さらに木造住宅の多い日本において、火災はトップクラスの住宅被害を引き起こします。
家という高額な財産を買う際に、買主側が「火事のリスクが高い家は避けたい」と考えるのは当然の話なので、公平な取引をするためにも火事があったことを告知しましょう。
※火事の告知義務には、はっきりとした期限がない
火事歴のある不動産を売却する際、一つ問題になるのが「火事の告知期限には明確な時効のようなものがない」ことです。
火事によって不動産が受ける被害には、建物自体のダメージの他に「火災で住民が亡くなった」といった精神的なものも含まれます。
「過去に人が亡くなっているから嫌だ」という心理的な問題は、多くの場合は時間と共に風化していくため、事故から時間が経過していれば告知事項に当たらないとする考えもあります。
実際に、17年前に火事が起きて人が亡くなった土地をそうとは知らずに購入し、その後、売却した売主に対し「火事があったことを説明せずに売ったのは説明義務違反だ」と訴えた裁判がありました。
この裁判では、売主が土地を入手した時点で長い時間が経過しており、一般的に購入をためらうほどの重大な瑕疵とはいえないという判断をしたため、買主側が敗訴しています。
ただ、精神的な影響はともかく、火事の影響で建物自体に経年劣化以外のダメージが残っている場合、17年前の火事も告知事項になる可能性が高いです。
火事が起きた状況やその後の対応、被害の大きさによっても告知義務が免除されるかどうかは変わるため、火事があったことを知っている場合は必ず不動産業者に伝えておきましょう。
火事があったことを伏せて売却したらどうなる？
「言わなければバレないだろう」と火事があった事実を隠して不動産を売却した場合、後日、買主から訴えられる場合があります。
不動産売却手続きでは、物件の詳細や状態は書面での通知が必要不可欠です。
「火事の影響でキッチンの天井が焦げている」といった不具合が書面に記載されていない場合、契約内容の一部不履行となるため、買主に侵害賠償請求を起こされてしまうでしょう。
また、重要事項の告知義務は、取引を仲介する不動産業者を対象にしたルールです。
火事があったと知っていながら業者が十分な説明をしていなかった場合、不動産業者も営業停止や資格の取り上げ、刑事罰などを受けることになってしまいます。
売主が火事の事実を隠していたと業者に知られたら、買主への対応もサポートもしてもらえなくなるでしょう。
不動産売却手続きでは、物件の詳細や状態は書面での通知が必要不可欠です。
「火事の影響でキッチンの天井が焦げている」といった不具合が書面に記載されていない場合、契約内容の一部不履行となるため、買主に侵害賠償請求を起こされてしまうでしょう。
また、重要事項の告知義務は、取引を仲介する不動産業者を対象にしたルールです。
火事があったと知っていながら業者が十分な説明をしていなかった場合、不動産業者も営業停止や資格の取り上げ、刑事罰などを受けることになってしまいます。
売主が火事の事実を隠していたと業者に知られたら、買主への対応もサポートもしてもらえなくなるでしょう。
火事にあった家を売却するときのポイント
・火事の影響や原因等を調査して記録しておく
・不動産業者の仲介で売却する
・火事による被害が大きい場合は解体して売却する
火事歴のある不動産は、売却後トラブルになると対応が大変なので、不動産業者経由で手放しましょう。
このとき、事前の火事の関する資料をまとめておけば、重要事項の告知義務も果たせます。
火事の影響が大きい場合、更地にして売却するのも一つの手です。
・不動産業者の仲介で売却する
・火事による被害が大きい場合は解体して売却する
火事歴のある不動産は、売却後トラブルになると対応が大変なので、不動産業者経由で手放しましょう。
このとき、事前の火事の関する資料をまとめておけば、重要事項の告知義務も果たせます。
火事の影響が大きい場合、更地にして売却するのも一つの手です。
まとめ
不動産売却において、火事があったことは買主に伝えるべき重要事項となっています。
火事の規模が小さかった、昔のことだからと連絡を怠ると、買主から訴えられることもあるので注意が必要です。
ただし、重要事項の告知義務を負うのは不動産業者なので、火事のことを不動産業者に伝えておけば法的な責任を問われることはありません。
告知が必要かどうかを判断するためにも、火事歴のある不動産を売却するときはプロに頼りましょう。
火事の規模が小さかった、昔のことだからと連絡を怠ると、買主から訴えられることもあるので注意が必要です。
ただし、重要事項の告知義務を負うのは不動産業者なので、火事のことを不動産業者に伝えておけば法的な責任を問われることはありません。
告知が必要かどうかを判断するためにも、火事歴のある不動産を売却するときはプロに頼りましょう。