旧耐震基準とは？不動産売却しにくい理由や売却する方法について解説！

「旧耐震基準」とは、法改正前の耐震基準のことです。

昭和56年6月1日に現在の「新耐震基準」が施工されたため、それ以前に工事が着工された場合じゃ旧耐震基準が適用されています。

旧耐震基準と新耐震基準は、耐震性能に違いがあります。

旧耐震基準では震度5強程度の地震でほとんど損傷しない強度とされ、新耐震基準では震度6強～震度7程度の地震で倒壊しない強度が基準です。

旧耐震基準の不動産が売却しにくいと言われる理由として、建物が古いことがあげられます。

法改正が昭和56年に行われたため、ほとんどの建物が築40年以上であり売却しにくくなります。

さらに、フラット35の利用が困難になります。

建築確認日が昭和56年5月31日以前の物件は、住宅金融支援機構が定める耐震評価基準に適合していないとフラット35を利用することができません。

旧耐震基準の物件の場合は、住宅ローン控除の適用も受けられません。

住宅ローン控除を利用するには、築年数や耐震基準などの要件を満たす必要があるためです。

また旧耐震基準の物件は、地震保険の保険料が高額になる可能性もあります。

地震保険の保険料は耐震性能が高いほど割引が多くなるため、旧耐震基準ではほとんど割引が適用されません。

旧耐震基準の不動産を売却する方法のひとつは、「売主リフォーム費用負担」の物件として売却することです。

リフォームしてから売却しても必ず売れやすくなるとは限らず、リフォーム費用の分がマイナスになる可能性もあります。

「売主リフォーム費用負担」とするなら買主の好きなようにリフォームできるため、購入希望者が見つかりやすくなるでしょう。

一戸建ての場合は耐震工事をして耐震診断を受け、「耐震基準適合証明書」を取得して売却する方法もあります。

耐震基準適合証明書は、建築士事務所登録を行っている設計事務所に所属する建築士か指定確認検査機関で取得できます。

診断費用が20万円～50万円かかりますが、多くの自治体で補助金を利用できるため費用負担の軽減が可能です。

耐震補強工事は、状況によって大きく異なりますが、100万円～200万円かかる場合もあります。

しかし、住宅ローン減税を受けられるなど様々なメリットがあるため、旧耐震基準の物件を売却する方法として有効です。

旧耐震基準の不動産がなかなか売却できない一方で、駅から徒歩7分圏内のいわゆる駅近物件は、中古戸建ての売れ行きは好調です。

駅や人気の商業圏に近い物件は、多少耐震性能に不安があっても購入したという方が一定数存在しますから、あまり手間をかけることなく、そのまま売却しても売れる可能性もあります。

旧耐震基準の不動産は売却しにくい可能性が高いため、「売主リフォーム費用負担」にするなどの対策が必要です。

ただし、立地条件の良い物件の場合は、築年数の古い物件であっても売れる可能性もあるためそのまま売り出しても良いでしょう。

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