誰でも家を売却する際には、トラブルなくスムーズに不動産取引をしたいと考えると思います。
そのために家を売却するときに「やってはいけないこと！」を売却前・売却中・売却後の３つに分けて説明したいと思います。
売却の際に参考にしていただけば幸いです。
売却前にやってはいけないこと！
家を売却するには、売却の準備段階から注意して、効率よく売却につなげる、７つのポイントがあります。
① 価格相場など自分で調べずに進める
② 不動産会社を比較せずに決める
③ 一括査定サイトで大量に査定依頼する
④ 査定価格の高さだけで不動産会社を選ぶ
⑤ 売却前に独断で解体やリフォームをする
⑥ 媒介契約の種類を適当に決める
⑦ ローンを組んでいる金融機関に申告せずに売り出す
以上の７つのポイントを詳しく解説していきます。
① 価格相場など自分で調べずに進める
まず不動産会社に査定依頼するのが一般的ですが、事前に自分でもある程度、価格相場を調べておくと良いでしょう。
売主としては、少しでも高く売却したいと考えることは自然なことです。
市場価格とかけ離れた金額で売り出してしまうと、いつまでも買主が見つからず成約に至らないこともあります。
こうした事態を避けるためにも、売却したい家と類似した物件の価格相場を調べておく必要があります。
そうすることで、不動産会社が提示した査定価格が適正であるかも判断できます。
② 不動産会社を比較せずに決める
不動産会社を比較せずに、１社のみに査定を依頼するのはおすすめできません。
複数の不動産会社に査定依頼して比較することで、査定結果を通して相場価格を把握することができます。
また信頼できる営業担当者に出会う確率も高まることでしょう。
③ 一括査定サイトで大量に査定依頼する
複数の査定金額を比較するのは効果的ですが、数が多すぎてもあまり意味はありません。
無作為に選ぶと実績や信頼性の低い不動産会社も入るため、かえって査定の信頼度が低くなる可能性もあります。
査定依頼するときは、ご自身の目で不動産会社の実績や地域への精通性を見極め、２～３社程度を比較するのがおすすめです。
④ 査定価格の高さだけで不動産会社を選ぶ
不動産会社を選ぶ際に、査定価格の高さだけで選ぶことは望ましくありません。
なぜなら、査定価格＝成約価格ではないからです。
媒介契約を結ぶことを優先するあまり根拠なく査定価格を高く提示する不動産会社も存在します。
その査定価格の根拠が明確かどうかを判断する必要もあります。
不動産会社を選ぶときは慎重に見極めてから選びましょう。
⑤ 売却前に独断で解体やリフォームをする
売却物件は、解体やリフォームする際には独断で実施せずに、事前に不動産会社に相談してから判断することをおすすめします。
物件によってですが、そのままの状態の方が効率よく売却できる可能性もあります。
リフォームについても、購入を検討している人によっては、自分の好みにリフォームをしたいと考える人もいます。
解体についても、解体した方が良い場合もありますが、状態によっては「古家付き土地」として売却した方が良いこともあります。
ですから、独断で解体やリフォームをしても無駄になる可能性があります。
査定をしてから不動産会社のアドバイスを受けましょう。
⑥ 媒介契約の種類を適当に決める
不動産会社に売却を依頼する場合の媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の３種類があります。
媒介契約には、それぞれ種類によって特徴が異なりますので、自分の売却したい家の事情や特徴に合わせて適切な種類を選ぶようにしましょう。
内容を把握せずに適当に決めると後悔してしまうケースもあります。
⑦ ローンを組んでいる金融機関に申告せずに売り出す
住宅ローンを利用している人が売却をする場合は、住宅ローンを組んでいる金融機関に申告しないで売り出すことは原則できません。
住宅ローンを返済中の場合、残債を完済して抵当権を抹消してから売却することが条件です。
手持ち資金で住宅ローンを返済することができない場合は、売却金を使用して決済することになります。
それでも資金が不足する場合は、金融機関から新たに借入れなども検討する必要があります。
いずれにしても、金融機関での手続きが必要になりますので、事前に相談をしておくことが望ましいです。
※媒介契約の種類について詳しく解説はこちら
① 価格相場など自分で調べずに進める
② 不動産会社を比較せずに決める
③ 一括査定サイトで大量に査定依頼する
④ 査定価格の高さだけで不動産会社を選ぶ
⑤ 売却前に独断で解体やリフォームをする
⑥ 媒介契約の種類を適当に決める
⑦ ローンを組んでいる金融機関に申告せずに売り出す
以上の７つのポイントを詳しく解説していきます。
① 価格相場など自分で調べずに進める
まず不動産会社に査定依頼するのが一般的ですが、事前に自分でもある程度、価格相場を調べておくと良いでしょう。
売主としては、少しでも高く売却したいと考えることは自然なことです。
市場価格とかけ離れた金額で売り出してしまうと、いつまでも買主が見つからず成約に至らないこともあります。
こうした事態を避けるためにも、売却したい家と類似した物件の価格相場を調べておく必要があります。
そうすることで、不動産会社が提示した査定価格が適正であるかも判断できます。
② 不動産会社を比較せずに決める
不動産会社を比較せずに、１社のみに査定を依頼するのはおすすめできません。
複数の不動産会社に査定依頼して比較することで、査定結果を通して相場価格を把握することができます。
また信頼できる営業担当者に出会う確率も高まることでしょう。
③ 一括査定サイトで大量に査定依頼する
複数の査定金額を比較するのは効果的ですが、数が多すぎてもあまり意味はありません。
無作為に選ぶと実績や信頼性の低い不動産会社も入るため、かえって査定の信頼度が低くなる可能性もあります。
査定依頼するときは、ご自身の目で不動産会社の実績や地域への精通性を見極め、２～３社程度を比較するのがおすすめです。
④ 査定価格の高さだけで不動産会社を選ぶ
不動産会社を選ぶ際に、査定価格の高さだけで選ぶことは望ましくありません。
なぜなら、査定価格＝成約価格ではないからです。
媒介契約を結ぶことを優先するあまり根拠なく査定価格を高く提示する不動産会社も存在します。
その査定価格の根拠が明確かどうかを判断する必要もあります。
不動産会社を選ぶときは慎重に見極めてから選びましょう。
⑤ 売却前に独断で解体やリフォームをする
売却物件は、解体やリフォームする際には独断で実施せずに、事前に不動産会社に相談してから判断することをおすすめします。
物件によってですが、そのままの状態の方が効率よく売却できる可能性もあります。
リフォームについても、購入を検討している人によっては、自分の好みにリフォームをしたいと考える人もいます。
解体についても、解体した方が良い場合もありますが、状態によっては「古家付き土地」として売却した方が良いこともあります。
ですから、独断で解体やリフォームをしても無駄になる可能性があります。
査定をしてから不動産会社のアドバイスを受けましょう。
⑥ 媒介契約の種類を適当に決める
不動産会社に売却を依頼する場合の媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の３種類があります。
媒介契約には、それぞれ種類によって特徴が異なりますので、自分の売却したい家の事情や特徴に合わせて適切な種類を選ぶようにしましょう。
内容を把握せずに適当に決めると後悔してしまうケースもあります。
⑦ ローンを組んでいる金融機関に申告せずに売り出す
住宅ローンを利用している人が売却をする場合は、住宅ローンを組んでいる金融機関に申告しないで売り出すことは原則できません。
住宅ローンを返済中の場合、残債を完済して抵当権を抹消してから売却することが条件です。
手持ち資金で住宅ローンを返済することができない場合は、売却金を使用して決済することになります。
それでも資金が不足する場合は、金融機関から新たに借入れなども検討する必要があります。
いずれにしても、金融機関での手続きが必要になりますので、事前に相談をしておくことが望ましいです。
※媒介契約の種類について詳しく解説はこちら
売却活動中にやってはいけないこと！
売却活動中のさまざまなタイミングで注意しなければならないことが、５つあります。
① 不動産広告のルールを調べずに掲載する
② 物件の問題点や買主に不利な情報を伝えない
③ 不動産会社に丸投げする
④ 内見の時に掃除をしていない
⑤ 契約内容に目を通さずに署名をする（媒介契約書・売買契約書など）
以上、５つのポイントについて詳しく解説していきます。
① 不動産広告のルールを調べずに掲載する
不動産広告を掲載するときには、宅建業法と不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）を守らなければなりません。
宅建業法では、主に「誇大広告の禁止」「広告開始時期の制限」「取引様態の明示」の３点が定められています。
これらの内容は、事実に相違する表示や誤認させる表示の禁止、開発許可や建築確認後にしか広告を開始できない制限などです。
宅建業者（不動産会社）が広告を行う場合には、契約の当時者、代理人、媒介のどれになるか明示しなければなりません。
自主規制は提供する景品などの規制で、表示する項目や表記、文字サイズなどの基準、用語の使用では消費者に誤認を与える表現の使用を禁止しています。
広告を依頼するときの参考にでき、問題のある業者を見抜けるといったメリットに繋がります。
② 物件の問題点や買主に不利な情報を伝えない
物件の問題点や物件の評価が下がるような情報を隠して売却した場合、売主には、「契約不適合責任」が生じます。
売却した家の品質などが契約内容と合わない場合に生じる責任のことで、売主は履行の追完、代金減額、契約解除など請求される恐れがあります。
なかでも、雨漏りやシロアリ被害、事故物件などの問題を抱えている「瑕疵物件」の場合は、買主に対して売買契約前にその欠陥を伝え契約書にその旨を明記しなければいけません。
欠陥を伝え忘れていた場合や気付いていなかった場合でも、買主から先に挙げた４つの請求（履行の追完、代金減額、損害賠償・契約解除）をされることがあるため注意が必要です。
③ 不動産会社に丸投げする
不動産会社と媒介契約を結んだ後に、安心して売却活動を不動産会社に丸投げしてしまうのはおすすめしません。
不動産会社に任せておくだけでは、いつのまにか「囲い込み」をされていたり、相場よりも価格を下げることになったりするリスクがあります。
売却をスムーズの進めてもらうためにも、進捗を確認する、売却についての相談するなど、こまめに連絡を取ることが大切です。
④ 内見の時に掃除をしていない
売却活動を開始して、実際に家を見てみたいと希望する人が現れたら、内見が行われます。
内見では、購入希望者に良い印象を持ってもらえるように家の掃除をすることが大切です。
内見時には、不要品を処分し、家具などのインテリアの配置を整理し、水回りの清掃・消臭などを行い、きれいで魅力的な家だとアピールしましょう。
⑤ 契約内容に目を通さずに署名をする（媒介契約書・売買契約書など）
買主が決まったら、売買契約書を作成して売買契約を結びます。
不動産の売買契約時には、売買契約書の内容をよく確認して署名をしなければなりません。
一度、売買契約書に署名をすると売買の内容を変更することができなくなってしまいます。
売買契約書は不動産会社が作成するため、希望していた内容が反映されていない場合には不利益が生じる恐れもあります。
売買契約書に記載されている内容は、売買代金、手付金、所有権の移転、引き渡し時期、付帯設備等の引き継ぎ、契約解除に関する内容などです。
代金や日付など一つ一つの数字から、問題が発生したときの取り扱いまでしっかりと確認して、不備がないかチェックしてから署名・捺印しましょう。
① 不動産広告のルールを調べずに掲載する
② 物件の問題点や買主に不利な情報を伝えない
③ 不動産会社に丸投げする
④ 内見の時に掃除をしていない
⑤ 契約内容に目を通さずに署名をする（媒介契約書・売買契約書など）
以上、５つのポイントについて詳しく解説していきます。
① 不動産広告のルールを調べずに掲載する
不動産広告を掲載するときには、宅建業法と不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）を守らなければなりません。
宅建業法では、主に「誇大広告の禁止」「広告開始時期の制限」「取引様態の明示」の３点が定められています。
これらの内容は、事実に相違する表示や誤認させる表示の禁止、開発許可や建築確認後にしか広告を開始できない制限などです。
宅建業者（不動産会社）が広告を行う場合には、契約の当時者、代理人、媒介のどれになるか明示しなければなりません。
自主規制は提供する景品などの規制で、表示する項目や表記、文字サイズなどの基準、用語の使用では消費者に誤認を与える表現の使用を禁止しています。
広告を依頼するときの参考にでき、問題のある業者を見抜けるといったメリットに繋がります。
② 物件の問題点や買主に不利な情報を伝えない
物件の問題点や物件の評価が下がるような情報を隠して売却した場合、売主には、「契約不適合責任」が生じます。
売却した家の品質などが契約内容と合わない場合に生じる責任のことで、売主は履行の追完、代金減額、契約解除など請求される恐れがあります。
なかでも、雨漏りやシロアリ被害、事故物件などの問題を抱えている「瑕疵物件」の場合は、買主に対して売買契約前にその欠陥を伝え契約書にその旨を明記しなければいけません。
欠陥を伝え忘れていた場合や気付いていなかった場合でも、買主から先に挙げた４つの請求（履行の追完、代金減額、損害賠償・契約解除）をされることがあるため注意が必要です。
③ 不動産会社に丸投げする
不動産会社と媒介契約を結んだ後に、安心して売却活動を不動産会社に丸投げしてしまうのはおすすめしません。
不動産会社に任せておくだけでは、いつのまにか「囲い込み」をされていたり、相場よりも価格を下げることになったりするリスクがあります。
売却をスムーズの進めてもらうためにも、進捗を確認する、売却についての相談するなど、こまめに連絡を取ることが大切です。
④ 内見の時に掃除をしていない
売却活動を開始して、実際に家を見てみたいと希望する人が現れたら、内見が行われます。
内見では、購入希望者に良い印象を持ってもらえるように家の掃除をすることが大切です。
内見時には、不要品を処分し、家具などのインテリアの配置を整理し、水回りの清掃・消臭などを行い、きれいで魅力的な家だとアピールしましょう。
⑤ 契約内容に目を通さずに署名をする（媒介契約書・売買契約書など）
買主が決まったら、売買契約書を作成して売買契約を結びます。
不動産の売買契約時には、売買契約書の内容をよく確認して署名をしなければなりません。
一度、売買契約書に署名をすると売買の内容を変更することができなくなってしまいます。
売買契約書は不動産会社が作成するため、希望していた内容が反映されていない場合には不利益が生じる恐れもあります。
売買契約書に記載されている内容は、売買代金、手付金、所有権の移転、引き渡し時期、付帯設備等の引き継ぎ、契約解除に関する内容などです。
代金や日付など一つ一つの数字から、問題が発生したときの取り扱いまでしっかりと確認して、不備がないかチェックしてから署名・捺印しましょう。
売却後にやってはいけないこと！
家が売れた時には、売却後も注意しなければならないことがあります。
売却後には、物件の引き渡しや売却収入の確定申告が必要です。
以下の点に注意してスムーズに売却を完了させましょう。
① 引き渡し日になっても退去の準備を終えていない
② 不要品をそのまま残して引き渡す
③ 確定申告をせずに放置する
① 引き渡し日になっても退去の準備を終えていない
家が売れた後は、売買契約時に合意した引き渡し日までに退去を済ませて当日物件を渡さなければなりません。
買主の住宅ローンの審査が終わる、契約後から１ヶ月後くらいに引き渡し日を設定するケースが多く見られます。
引き渡し日になっても売主が退去できないと契約不履行となり、契約で定めていた場合、売主は買主に遅延損害金を支払わなければなりません。
遅延損害金は、売買契約書に記載があればその通りに支払う必要があり、無い場合はケースバイケースで提示される違約金を支払います。
引き渡し時のトラブルを避けるためには、早い時期から新居を決定しておくことが大切です。
② 不要品をそのまま残して引き渡す
家を売る際に、家具などの不要品を置いたままにして引き渡しをすると、トラブルの原因になります。
売買契約時に特約を結んでいない限り、家の中の不要品の処分は売主がしなければならないため、売主は引き渡し前に家の中を何もない状態に片付けなければなりません。
不要品を残す契約を結んだ場合には、売主は不要品を残したまま退去が可能です。
ただし、その場合、不要品を処分する費用を家の代金から値引きして欲しいと、買主から要求されるケースもあります。
さまざまな理由で素人では清掃できないケースもあります。
売主が自分で不要品を片付けることができない場合には、回収業者などに依頼する方法がおすすめです。
③ 確定申告をせずに放置する
家を売却して利益が出た場合は、翌年の２月中旬から３月中旬までに確定申告をしなければなりません。
確定申告は１月１日から１２月３１日までの年間所得に対してかかる所得税を計算して、税務署に申告する手続きです。
家を売却して得た所得を「譲渡所得」と言いますが、ここには譲渡所得税が課せられます。
普段は年末調整だけで済むサラリーマンも確定申告する必要があります。
譲渡所得は、家の売却額から不動産の所得費と仲介手数料などの諸経費を差し引いた金額です。
家の売却によって利益が出ているのに確定申告をしないままにしていると、国税庁から調査が入る場合があります。
必要な申告をしていないペナルティーとして、高額な「無申告加算税」が課せられてしまうため、家の売却益が出た場合は確定申告をして、譲渡所得税を納税しましょう。
売却時に利益が出ずにマイナスになった場合には、譲渡所得が発生しないため、確定申告は必要ありません。
ただし、マイホームの買い替えで損失が出た場合は、確定申告をすると翌年から数年間所得税や住民税を軽減できる「損益通算」が利用できます。
基本的には、利益が出ていなくても確定申告を行うことが利益に繋がります。
売却後には、物件の引き渡しや売却収入の確定申告が必要です。
以下の点に注意してスムーズに売却を完了させましょう。
① 引き渡し日になっても退去の準備を終えていない
② 不要品をそのまま残して引き渡す
③ 確定申告をせずに放置する
① 引き渡し日になっても退去の準備を終えていない
家が売れた後は、売買契約時に合意した引き渡し日までに退去を済ませて当日物件を渡さなければなりません。
買主の住宅ローンの審査が終わる、契約後から１ヶ月後くらいに引き渡し日を設定するケースが多く見られます。
引き渡し日になっても売主が退去できないと契約不履行となり、契約で定めていた場合、売主は買主に遅延損害金を支払わなければなりません。
遅延損害金は、売買契約書に記載があればその通りに支払う必要があり、無い場合はケースバイケースで提示される違約金を支払います。
引き渡し時のトラブルを避けるためには、早い時期から新居を決定しておくことが大切です。
② 不要品をそのまま残して引き渡す
家を売る際に、家具などの不要品を置いたままにして引き渡しをすると、トラブルの原因になります。
売買契約時に特約を結んでいない限り、家の中の不要品の処分は売主がしなければならないため、売主は引き渡し前に家の中を何もない状態に片付けなければなりません。
不要品を残す契約を結んだ場合には、売主は不要品を残したまま退去が可能です。
ただし、その場合、不要品を処分する費用を家の代金から値引きして欲しいと、買主から要求されるケースもあります。
さまざまな理由で素人では清掃できないケースもあります。
売主が自分で不要品を片付けることができない場合には、回収業者などに依頼する方法がおすすめです。
③ 確定申告をせずに放置する
家を売却して利益が出た場合は、翌年の２月中旬から３月中旬までに確定申告をしなければなりません。
確定申告は１月１日から１２月３１日までの年間所得に対してかかる所得税を計算して、税務署に申告する手続きです。
家を売却して得た所得を「譲渡所得」と言いますが、ここには譲渡所得税が課せられます。
普段は年末調整だけで済むサラリーマンも確定申告する必要があります。
譲渡所得は、家の売却額から不動産の所得費と仲介手数料などの諸経費を差し引いた金額です。
家の売却によって利益が出ているのに確定申告をしないままにしていると、国税庁から調査が入る場合があります。
必要な申告をしていないペナルティーとして、高額な「無申告加算税」が課せられてしまうため、家の売却益が出た場合は確定申告をして、譲渡所得税を納税しましょう。
売却時に利益が出ずにマイナスになった場合には、譲渡所得が発生しないため、確定申告は必要ありません。
ただし、マイホームの買い替えで損失が出た場合は、確定申告をすると翌年から数年間所得税や住民税を軽減できる「損益通算」が利用できます。
基本的には、利益が出ていなくても確定申告を行うことが利益に繋がります。
まとめ
家を売却するときには、売却活動の開始前、売却活動中、売買契約成立後の３つのタイミングに分けて「家の売却でやってはいけないこと」を確認してから進めるようにしましょう。
株式会社椿ホームズでは、家の売却のご相談を受け付けております。
お客様の大切な資産をお預かりし、売却の準備から売却手続き、売却後のアフターフォローもいたします。
愛知県稲沢市近郊で、不動産の売却を検討中のお客様は、ぜひ一度ご相談ください。
お客様からのご連絡を心よりお待ちいたしております。
株式会社椿ホームズでは、家の売却のご相談を受け付けております。
お客様の大切な資産をお預かりし、売却の準備から売却手続き、売却後のアフターフォローもいたします。
愛知県稲沢市近郊で、不動産の売却を検討中のお客様は、ぜひ一度ご相談ください。
お客様からのご連絡を心よりお待ちいたしております。