土地を売却する際の「分筆」とは？メリットや流れ

土地を売却する際の「分筆」とは、登記上一つの土地を複数の土地に分断（分ける）することを指します。

「分筆」を行うことで、土地の住所や地番などが変わり、別の土地として扱われます。

個別の土地となるため、土地の一部だけを売却することが可能になります。

分筆するメリット

・用途に応じて地目の設定をすることができる。

原則、土地は登記されている地目に応じて、利用することになります。

例えば、「田」と登記されている土地を分筆して、その一部の地目を「宅地」に変更して、その土地に住宅を建てることができるようになります。

・大きな土地の場合、使用しない土地を売却し現金化することができる

例えば150坪程度ある敷地で、実際は100坪程度の使用をしているが、残りの50坪は使用しきれていないというケースの場合、100坪は使用し、残りの50坪を分筆し、売却を行い現金化するということが可能になります。

・税金が安くなる可能性がある

土地を「分筆」することで、節税になることがあります。

例えば、土地の一部分が道路に接しない状況となり、利用しづらいような経済的価値の低い土地ができる場合があるためです。

「分筆」の結果、道路に接しない土地や建物を建築しづらい形状の土地など、経済的価値が乏しい土地ができると、全体として不動産評価が下がり、固定資産税や相続税などが安くなることは大きなメリットとなります。


「分筆」によって生じる可能性があるデメリット

土地の「分筆」によって生じるデメリットや注意点を解説します。

「分筆」する際は、「分筆」後の状況が生む変化を、綿密にシミュレーションする必要があります。

「分筆」が原因で経済的な損失を被ったり、人間関係のトラブルに発展したりする事例もあるためです。

・土地の活用がしにくくなる場合がある

「分筆」により、土地の活用がしにくくなる場合があります。

土地の形状が変わるためです。

例えば、「分筆」の結果、道路に面していない使い勝手の悪い土地ができたり、一筆あたりの土地の面積が小さくなったりと、土地の利用価値が変化する可能性があります。

利用しにくい土地は、経済的価値が低く見積もられ、売却のハードルが上がります。

特に注意したいのは、増築の及ぼす影響です。

土地が狭くなると、建築に対する制限がかかりやすくなります。

土地が狭くなる結果、建築に対する制限が厳しくなり、建築ができなくなるかもしれません。

・固定資産税の特例措置が土地全体に適用されなくなる

「分筆」の結果、固定資産税が上がる恐れがあります。

特例が適用されなくなる可能性があるためです。

例えば、小規模住宅用地は、一定の面積まで固定資産税の課税標準が6分の1まで軽減されます。

しかし、「分筆」すると住宅用地の要件を満たさなくなり、減税の特例対象から外れる場合があります。

「分筆」の流れとしては、まずは一般的には「土地家屋調査士」などの専門家に依頼します。

不動産を売却する予定があるのであれば、不動産会社と一緒に「分筆」の検討を行い、不動産会社から「土地家屋調査士」を紹介してもらうという流れがスムーズです。

そして、「測量図」などの必要書類を集めて、隣地との境界がどこにあるのかを確定します。

この境界確定測量が終わったら、どのように土地を「分筆」するのか分筆案を作成して、隣地を所有する方の立会いのもと、同意を得ます。

接道している道路が県道や市道の場合には、役所の立会いも必要となります。

「分筆」の同意を得ることができたら、境界の目印となる、境界杭や境界標を設置して、土地分筆登記を行うというのが、大まかな流れとなります。

登記上1つの土地を複数の土地に分断する「分筆」を行うことで、土地の一部分だけを売却することが可能となり、他にも税金が安くなる可能性があるなど、「分筆」のメリットはいくつもあります。

実際に「分筆」する際には、大まかな流れを把握して、「土地家屋調査士」などの専門家に依頼するとスムーズに売却できます。

株式会社椿ホームズでは、愛知県稲沢市を中心に西尾張地域で不動産売却のサポートを行っております。

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