再建築不可物件って何？売却できるの？

では売却したい物件が再建築不可だった場合、売却するのは難しいのでしょうか？

再建築不可物件は買主にとって、複数のデメリットがあります。

まず、火災や地震などで建物が倒壊した場合、原則として再建築はできません。

また、古い物件であることがほとんどのため、建物をそのまま利用することが難しく、多額のリフォーム費用がかかるケースが多いです。

さらに、銀行によっては、住宅ローンの対象外になるケースもあります。

そして、不要になっても一般的な建物と比べて売却が困難です。

このような理由により、再建築不可物件の買い手は限られることから、取引価格も低くなります。

再建築不可物件の市場性は高くなく、売却するのは難しいと言えるでしょう。

再建築不可物件を売却する方法は、再建築不可物件のままで売却する方法と、接道義務を満たしてから売却する方法の２通りあります。

１、そのまま売却する方法

①隣接地所有者に売却すること

隣接地が接道義務を満たしていれば、再建築不可物件と隣接地がつながることで、再建築に関する制約はなくなります。

また、隣接所有者が庭を広くしたいとか、車庫を建築したいとか様々な理由で敷地を広くするために購入を希望する可能性があります。

隣接地所有者が買主になる場合は、売却にかかる費用も少なくてすむ可能性が高いでしょう。

②再建築しない前提で売却する

再建築不可物件は、再建築は認められませんが、接道義務を満たさないことを理由にして、既存建物の利用が直ちに認められなくなることは原則としてありません。

建物をそのまま利用したり、既存建物を売却して資材置場など更地として利用したりするニーズが考えられます。

再建築不可物件を買い取る不動産業者も複数あります。

市場性は低いため、買い取り価格は相場より低くなる可能性は大きいですが、売却を急ぐなどの事情がある場合は考えてみても良いかも知れません。

２、接道義務を満たしてから売却する

①接道になる土地を購入する

接道義務を満たせるよう隣接地を購入して一体とすれば、再建築に関する制約は無くなります。

接道要件を満たした場合は、通常の物件と同様の相場で売却できる可能性が大きくなるでしょう。

②セットバック、位置指定道路の設定

建築基準法において、接道義務に関する道路は、公道だけを指しません。

以下のものなどが道路として定められます。

・道路法の道路（国道、県道、市道など）で幅員が４メートル以上のもの（建築基準法４２条２項）

・土地計画法や土地区画整理法などに基づいて造成された幅員４メートル以上の道路（建築基準法４２条２項）

・道路位置指定を受けた幅員４メートル以上の道路（建築基準法４２条５項）

※接道はあるが幅員を満たしていない場合
土地が接する道路が建築基準法で定める一定の道路である場合、道路中心線から水平距離２メートルまでの建築地を後退させることで、再建築が可能になります。

この後退のことを、セットバックといいます。

これに該当する土地は建築面積に制約はありますが、再建築は可能なため売却できる可能性は大きいでしょう。

この建築基準法の中でも、４２条５項の規定は特定行政庁が道路位置指定の申請を認めれば、接道義務を満たせるようになります。

位置指定道路は公道ではなく私道のため、分譲地では各所有者が共有することもあります。

土地の地目が公衆用道路になっている場合は、位置指定道路である場合が多いでしょう。

再建築不可物件は、個人で対応することは難しいことが多く、売却するにも専門知識が必要になるため、専門性を持った不動産会社に相談することが良いでしょう。