借地権付き建物は売却できる？売買時の注意点は？

住宅の売却を考えている人のなかには、「借地権付きの住宅」を売却したいという人もいるでしょう。

では、借地権付きの住宅は売却することができるのでしょうか？

住宅を取得する人のなかには、土地と建物をどちらも購入する人もいますが、一方で建物は購入しても、土地は借りるという選択をする人もいます。

借地権を利用することで、地代を地主に支払う代わりに、土地をまとまった期間借りることができます。

また、土地と建物を購入する際は、不動産所得税や固定資産税など土地と建物に対してさまざま税金を支払う必要がありますが、借地権を利用して土地を借りた場合は、土地に対する固定資産税の納税義務は地主に発生します。

不動産所得税に関しては、地主はすでに土地を持っているため、地主には土地の不動産所得税は新たに発生はしません。

もちろん、土地を借りるだけの借地人も土地の不動産所得税は生じないことになります。

借地権付きの住宅は、住む必要がなくなったり、相続の必要がなかったりする場合は、借地権付きの住宅として売却することが可能です。

しかし、借地権の関わる不動産取引には様々な制約があります。

土地の権利として「所有権」があります。

その「所有権」とは、「底地権」と「借地権」が合わさったものです。

土地を貸し「借地権」を持った他人が建物を所有して使用している場合、地主は「底地権」のみを持つことになります。

借地権は、言葉の表すとおり、土地を借りてその上に家などの不動産を建てるなどして使用する権利ですが、「底地権」を持つ地主でも、自らの都合で土地を利用できないなど、法的に借地権は大きく保護されています。

借地権をさらに詳しくみると、「地上権」と「土地賃借権」に分かれます。

「地上権」とは、建物を所有するために土地を使用する権利のことをいいます。

民法上は物権と呼ばれる強い権利に該当します。地上権の範囲は、土地の表層だけでなく、上の空間や地下を含めた範囲を指します。

地上権は、地主の許可が無くても売却や転貸（また貸し）を行うことができます。また、地上権には、抵当権も設定でき、地代を支払うことを除くと所有権に近い権利といえるでしょう。

「土地賃借権」とは、建物を所有するために土地を借りる権利を指します。

民法上は債権と呼ばれる弱い権利に該当します。賃借権は、地主の承諾がなければ、勝手に売却や転貸をすることはできません。

また、賃借権の場合、抵当権に関しては、建物には設定できますが、土地には設定できないことが一般的です。

実際の借地権としては、賃借権が多く、地上権はあまり見られません。

借地権を売却する方法は、主に４つあります。いずれにしても、地主の承諾をもらうことが大前提となります。

まず、地主はどうしたいか意向を確かめるようにしましょう。そのうえで、地主がどうしても売却を認めてくれない場合は、借地非訟で売却できる可能性もあります。

借地非訟とは、地主が借地権の売却を認めてくれないときに、裁判所から売却の許可をもらう手続きです。

しかし、これを利用することで地主との関係が悪化したり、時間や費用がかかったりするなどリスクも大きいため、最後の手段をして捉えておくようにしましょう。

・地主に売却する

　建物を地主に買い取ってもらうことが考えられます。地主が建物を買い取れば、借地権は消滅します。

・第三者に売却する

第三者に売却する場合は、買主が個人か不動産会社かは問わず、地主の承諾を得ることが必要になります。

地主の承諾を得る際には、「譲渡承諾料」を支払うのが慣習とされています。

譲渡承諾料とは、法律的に定められているものではありませんが、借地権を第三者に譲渡する場合に、借地権価格の１０％程度を借地人が地主に対して支払うというものです。

・等価交換を行い第三者に売却する

等価交換とは価格や価値が同等とされるものをお互いに交換することです。

具体的には、建物と地主の持っている底地権を同等なだけ交換し、それぞれが所有権を得ている状態にしてから借地人と地主で同時に売却するというものです。

底地権とは、借地権が設定されている土地の所有権のことをいいます。

等価交換することで双方が土地と建物の一部の権利を失いますが、借地権が消滅するため買手がつきやすくなります。

なぜなら、買主は土地と建物の完全な所有権を持つことで、土地や建物を自由に利用したり売却することができるからです。

ただし、等価交換を行う場合は、測量や登記の手間や費用が必要になってくる点は注意が必要です。

・借地権と底地権を第三者に売却する

地主の持つ底地権を譲ってもらい、借地権と底地権を所有権として同時に売却すす方法もあります。

この方法も、地主への交渉や説得が必要になります。

借地権は地主から対価をもって買い取った権利ですので財産となります。

相続時には、相続財産として評価されます。また、契約そのものは自動的に継承されますので、相続人はそのまま土地を使用できます。

承諾料や更新料、名義書換料といった支払いも発生しません。

契約書そのものの書換は不要ですが、相続人が決定したら地主に伝えなければなりません。

そして、借地権上の建物の所有権登記は相続人名義にすることが必ず必要になります。

借地権を売却することは可能です。

しかし、一般的な不動産売却とは違い、地主に対する交渉が必要になってきます。

そのため、借地権売却に精通した不動産会社に相談して、中立的な立場からアドバイスをもらいながら進めることをおすすめします。

借地権に関する取引経験が豊富な不動産会社であれば、借地人と地主、買主の仲介に入ってスムーズに引き渡しまで行ってくれるでしょう。