住宅ローン返済中の家を売りたい！ローンが残っていても売却できる？

住宅ローンの残債を確認する方法は３つあります。

１.返済予定表を見る

返済予定表とは、毎月の返済やその元金や利息の内訳、借入金残高などが記載されている書類のことです。

返済計画表や償還予定表と呼ばれる場合もあります。

これは住宅ローンを契約した金融機関から発行されるもので、郵送やWebなど金融機関ごとに形態は異なります。

返済予定表がどの書類に当たるのかわからない場合は金融機関に問い合わせて確認しましょう。

2.残高証明書見る

残高証明書とは、年末時点で住宅ローンの返済額がどれくらい残って言うのかを公的に証明する書類です。

融資残高証明書と呼ばれる場合もあります。

多くの金融機関は１０月～１１月頃に郵送してくれますが、発行に手続きが必要な場合もあるので気をつけましょう。

発行手続きをした場合は、通常１～２週間で郵送されます。

3.ネットで確認する

インターネットバンキングを導入している金融機関であれば、住宅ローンの残高照会をWeb上で行うことも可能です。

住宅ローンの借入れ先の金融機関のインターネットサービスに加入し、リアルタイムの残高を確認してみましょう。

家がいくらくらいで売却できそうかを調べる必要があります。

個人で調べるには限界があるので、不動産会社に正確な査定をしてもらうことをおすすめします。

不動産会社に査定額を提示してもらうことで成約価格のイメージがつかめるでしょう。

おおよその金額を知ることができれば良いという場合には、周辺の同条件の物件がいくらで売り出されているか、

過去に売れた実績価格などを調べると良いでしょう。

売却見込み価格を確認したら、その金額で住宅ローンの残債を完済できるのか確認しましょう。

売却時のいは、仲介手数料や印紙税などの費用もかかるため注意が必要です。

他にも引越し代や登記費用などの諸費用の目安は、不動産成約価格の4％弱（譲渡所得にかかる税金を除く）と言われています。

さらに売却時に利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税とも呼ばれる所得税や住民税が課せられることもあります。

住宅ローンの残高と不動産の売却で得られる金額が分かれれば、オーバーローンのなるのか、アンダーローンになるのかを知ることができます。

オーバーローンとは、売却金額よりも住宅ローンの残高が多い状態のことをいいます。

例えば、住宅ローンの残高が3,000万円で売却価格が2,500万円の場合、
　
　2,500万円－3,000万円＝－500万円になるため　　500万円を用意すれば売却可能です。

では、オーバーローンで残債分の金額を用意できない場合は家を売ることはできないのでしょうか？

売却することは可能です。

オーバーローンの状態でも家を売却する方法

①住み替えローンを使う

②任意売却をする

住み替えローンは、返済できなかった住宅ローン残債と次に買う家の代金を合算して借り替える事ができるローンです。

例えば、売却で返済しきれなかった住宅ローン残債が200万円あり、次に購入する物件が3,000万円だったとします。

このような場合、住み替えローンを使って3,200万円を借りることで、返済しきれなかった残債分の200万円を返済できるようにします。

住み替えローンを利用するには、買い替えをすることが大前提になります。

次の物件を購入する予定がなく、今の家を売却するだけでは住み替えローンを利用することはできません。

任意売却する方法では、住宅ローンを組んでいる金融機関に相談することが挙げられます。

住宅ローンが残っている家には抵当権が付いていますので、普通に売却することはできません。

しかし、金融機関に依頼して売却すれば、住宅ローンを完済できなかったとしても、抵当権を外してもらえるのです。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、抵当権が設定された住宅を法的手続き（競売）によらないで売却し、その代金によって残債務を解消する方法です。

基本的にローンが返済できない場合、競売を避けて家を市場で売ることを目指すものです。

したがって任意売却は、ローンを破綻させたうえ、売却時にその差額を用意できない場合に、

金融機関と交渉しながら家を売却するものです。

なお、金融機関はローンを返済できないなら、売却に応じないことが基本姿勢です。

この原則以外の対応は、すべてイレギュラーなものです。売却しても借金がのこう状態で抵当権の抹消に応じてもらうには、ローンが破綻していなくてはなりません。

つまり、不良債権になってこそ任意売却なのです。

任意売却をすると今後一定期間、融資が受けられなくなり、信用情報に必ず登録されます。

そのため任意売却は、よほどの理由がない限り利用しないようにしましょう。

なお、自己破産などの債務整理をする際、司法書士や弁護士に委任し、債務者への受任通知を送ってもらうことで支払いが止まります。

その際にそのローンは、金融機関にとって自己債権となり、ローン契約を破棄しますので、ローンは事故債権になります。

アンダーローンの見込みのある家を売却する場合は、住宅ローンの残債が売却価格より低いので、売却によって得られる利益の一部を住宅ローンの返済に充てればよく、通常の家を売る場合とほぼ同じ方法で売却することができます。

アンダーローンの家を売る場合は、家の売却代金から、ローン残債を返済し、売却にかかる費用を支払った残りが手元に残りが手元に残るイメージです。

住み替えでアンダーローンの家を売却する場合は、通常の売却とほぼ同じになりますが、新居に移り方で進め方に違いがあります。

家を売ってから新居を探す「売り先行」、新居を買ってから家を売る「買い先行」の2つの方法があります。

資金計画の立てやすいのは「売り先行」になります。

今の家を売ってから新居を探し始める方法を「売り先行」といいます。

家の売却価格が決まってから新居探しを始めるので、資金計画が立てやすいメリットがあります。

「売り先行」では、家を売ってからの新しいローンを組むので二重ローンになる心配はありません。

資金に余裕が少ない方は、「売り先行」で家を売却することをおすすめします。

住み替えの資金に余裕があり新居探しにこだわりがあるのなら、「買い先行」がおすすめです。

新居探しの時間がじっくり取れるので、条件などを妥協せずに新居を決めることができます。

「買い先行」の場合は、新居を購入しｔから今の家が売却できるまでの間は、新居と今の家の二重のローンになりますので

注意しましょう。