不動産を売却する理由によって、気を付けるべき期日や手続きがあります。
特に住み替え・離婚・相続は複数人の利害が交わって事情が複雑になるため、間違いがないように慎重に進めなければなりません。
住み替えが理由で不動産売却する際の注意点とは
マイホームの住み替えで選択すべき販売戦略には「売り先行」と「買い先行」があります。
① 売り先行
売り先行とは、不動産売却から着手するという意味です。
売り先行のメリットは、売却によって住宅ローンの抹消や次に使える資金が確定するなど、資金計画が立てやすくすることです。
この売り先行には、売却した後に別の仮住まいに引越してからゆっくりと購入物件を探す場合と、売却と同時に一気に完了させる場合があります。
先に不動産を売却して仮住まいに引越ししてから新居を探す場合は、不動産売却と新居探しの時間にゆとりがあり、高く売って納得の新居を探し決めることができる点がメリットと言えるでしょう。
一方で、新居が決まるまでは仮住まいへ移るため、荷作りや引越しの手間が増えることや、不動産が売れるまで住宅ローンや仮住まいの家賃を二重で支払わなければならない点がデメリットです。
不動産売却と新居の購入の決済日を同日にしなければならないため、タイミングを合わせることに注意が必要になります。
② 買い先行
買い先行とは、新居を先に購入してから不動産売却するという意味です。
買い先行なら新居探しに充分に時間がかけられますので、新居へこだわりを叶える納得のいく物件探しができるでしょう。
また、先に新居の決済を済ませて引越しが完了すれば、以前の家は空き家になりますので、内見を実施する際も在宅時間に合わせることなく、不動産会社に内見の立ち会いを任せることができます。
しかし、先に新居を購入するとローンが増えるため、二重のローン支払いで金銭面が厳しく感じることもあるでしょう。
さらに二重のローンを組む場合であれば、収入面などのローン審査が格段に厳しくなりますので、希望をすれば誰でもできるような簡単な方法でもないのです。
① 売り先行
売り先行とは、不動産売却から着手するという意味です。
売り先行のメリットは、売却によって住宅ローンの抹消や次に使える資金が確定するなど、資金計画が立てやすくすることです。
この売り先行には、売却した後に別の仮住まいに引越してからゆっくりと購入物件を探す場合と、売却と同時に一気に完了させる場合があります。
先に不動産を売却して仮住まいに引越ししてから新居を探す場合は、不動産売却と新居探しの時間にゆとりがあり、高く売って納得の新居を探し決めることができる点がメリットと言えるでしょう。
一方で、新居が決まるまでは仮住まいへ移るため、荷作りや引越しの手間が増えることや、不動産が売れるまで住宅ローンや仮住まいの家賃を二重で支払わなければならない点がデメリットです。
不動産売却と新居の購入の決済日を同日にしなければならないため、タイミングを合わせることに注意が必要になります。
② 買い先行
買い先行とは、新居を先に購入してから不動産売却するという意味です。
買い先行なら新居探しに充分に時間がかけられますので、新居へこだわりを叶える納得のいく物件探しができるでしょう。
また、先に新居の決済を済ませて引越しが完了すれば、以前の家は空き家になりますので、内見を実施する際も在宅時間に合わせることなく、不動産会社に内見の立ち会いを任せることができます。
しかし、先に新居を購入するとローンが増えるため、二重のローン支払いで金銭面が厳しく感じることもあるでしょう。
さらに二重のローンを組む場合であれば、収入面などのローン審査が格段に厳しくなりますので、希望をすれば誰でもできるような簡単な方法でもないのです。
離婚が理由で不動産売却をする際の注意点とは
離婚が原因なら共有財産であるマイホームの財産分与には注意が必要です。
不動産売却における財産分与
財産分与とは、離婚するにあたって結婚後に２人で築いた財産は原則として折半するという基本ルールです。
もしも一方が収入のない専業主婦（主夫）だったとしても、２人で支え合って築いたいた共有財産とみなされます。
ここで問題になるのが、不動産は分割するのが難しい財産だという点です。
そのため、仮に離婚後も住宅ローンの名義人である夫がそのまま住み続ける場合でも、その家の実勢価格の半額に当たる財産を妻へ渡す必要があるのです。
つまり、妻が財産分与で譲り受けるはずの家の持分二分の一を夫が買い取ることになります。
しかし、家の半額ほどの高額の財産を夫が一度に用意するのは難しいため、あまり現実的ではありません。
一方で、妻が住み続け夫の持分を妻が買い取る場合でも、妻が高額の財産を用意するのは難しいほか、運良く妻が買い取れたとしても、家を出た夫の支払いが滞れば、差し押さえになるリスクがあります。
また、夫のローン債務を妻へ変更する、もしくは妻が新たにローンを組んで借り換える方法も可能ですが、妻に安定した収入があるなどの審査基準となる条件がありますので注意しましょう。
財産分与において一番トラブルを避けられる方法は、家を売却して住宅ローンを完済し、現金を２人で分けるということです。
では、売却するなら問題はないかといえばそうでもありません。
不動産売却で得たお金で住宅ローンが完済できないオーバーローンの場合だと、残りの支払いを手持ちのお金から支払わなければなりません。
また、不動産売却が仲介なのか買取なのか、また売却が離婚前なのか後なのかなどでも少しずつ手順が異なりますので、事情と希望を不動産会社へ伝えて綿密に打ち合わせをするようにしましょう。
ちなみに財産分与が請求できるのは離婚成立の日から２年までで、原則としてこの期間を延長や例外がない点も考慮し期限内に財産に分配を終えられるようにしましょう。
不動産売却における財産分与
財産分与とは、離婚するにあたって結婚後に２人で築いた財産は原則として折半するという基本ルールです。
もしも一方が収入のない専業主婦（主夫）だったとしても、２人で支え合って築いたいた共有財産とみなされます。
ここで問題になるのが、不動産は分割するのが難しい財産だという点です。
そのため、仮に離婚後も住宅ローンの名義人である夫がそのまま住み続ける場合でも、その家の実勢価格の半額に当たる財産を妻へ渡す必要があるのです。
つまり、妻が財産分与で譲り受けるはずの家の持分二分の一を夫が買い取ることになります。
しかし、家の半額ほどの高額の財産を夫が一度に用意するのは難しいため、あまり現実的ではありません。
一方で、妻が住み続け夫の持分を妻が買い取る場合でも、妻が高額の財産を用意するのは難しいほか、運良く妻が買い取れたとしても、家を出た夫の支払いが滞れば、差し押さえになるリスクがあります。
また、夫のローン債務を妻へ変更する、もしくは妻が新たにローンを組んで借り換える方法も可能ですが、妻に安定した収入があるなどの審査基準となる条件がありますので注意しましょう。
財産分与において一番トラブルを避けられる方法は、家を売却して住宅ローンを完済し、現金を２人で分けるということです。
では、売却するなら問題はないかといえばそうでもありません。
不動産売却で得たお金で住宅ローンが完済できないオーバーローンの場合だと、残りの支払いを手持ちのお金から支払わなければなりません。
また、不動産売却が仲介なのか買取なのか、また売却が離婚前なのか後なのかなどでも少しずつ手順が異なりますので、事情と希望を不動産会社へ伝えて綿密に打ち合わせをするようにしましょう。
ちなみに財産分与が請求できるのは離婚成立の日から２年までで、原則としてこの期間を延長や例外がない点も考慮し期限内に財産に分配を終えられるようにしましょう。
相続が理由で不動産売却をする際の注意点とは
相続不動産の売却には、売却期間や名義変更などの注意点があります。
① 事前に名義変更
相続した不動産を売却する際には、事前の準備として相続登記によって被相続人から相続人へ所有権の名義を書き換えます。
これは相続人への相続登記を省略して被相続人から直接に次の買主へ所有権移転登記ができないからです。
② 相続税の申告と納税
相続税の申告と納付の期限は、同じく相続があったことを知った日から10ヶ月以内です。
もしも、不動産を売却し現金化してから相続税を納付する予定なら、10ヶ月よりも前に売買契約を済ませて相続税の支払い順備をしなければなりません。
一方で、もしも不動産を複数の相続人と共有で相続登記した場合、共有状態の不動産の売却が全員が売却に合意し、かつ実印の押印と印鑑証明書の提出も承諾していないとできません。
仮にその不動産に減額交渉付きの申込みが入り、ある相続人は少々安くなっても現金化を急ぎたいと思っても、別の相続人がその金額に納得いかなければ売買契約は成立しません。
共有者が全員親族だからといっても、考え方やお財布事情が異なる者同士が意見を合わせるのは、思った以上に難しいのです。
将来その不動産を売却するつまりなら、できるだけ複数人の承諾を取り付けなくても済むように、遺産分割協議で不動産が単独所有になるような分割方法で話合いましょう。
① 事前に名義変更
相続した不動産を売却する際には、事前の準備として相続登記によって被相続人から相続人へ所有権の名義を書き換えます。
これは相続人への相続登記を省略して被相続人から直接に次の買主へ所有権移転登記ができないからです。
② 相続税の申告と納税
相続税の申告と納付の期限は、同じく相続があったことを知った日から10ヶ月以内です。
もしも、不動産を売却し現金化してから相続税を納付する予定なら、10ヶ月よりも前に売買契約を済ませて相続税の支払い順備をしなければなりません。
一方で、もしも不動産を複数の相続人と共有で相続登記した場合、共有状態の不動産の売却が全員が売却に合意し、かつ実印の押印と印鑑証明書の提出も承諾していないとできません。
仮にその不動産に減額交渉付きの申込みが入り、ある相続人は少々安くなっても現金化を急ぎたいと思っても、別の相続人がその金額に納得いかなければ売買契約は成立しません。
共有者が全員親族だからといっても、考え方やお財布事情が異なる者同士が意見を合わせるのは、思った以上に難しいのです。
将来その不動産を売却するつまりなら、できるだけ複数人の承諾を取り付けなくても済むように、遺産分割協議で不動産が単独所有になるような分割方法で話合いましょう。
まとめ
住み替えは、売り先行の同時決済が資金計画の立てやすさや費用面でおすすめですが、タイミングを合わせるのが難しいと言えます。
離婚による不動産の財産分与は所有でなく売却で、きれいに精算し将来のリスクを無くしておきましょう。
思ってもみないトラブルが起こるのが相続ですから、できる限り単独で意思決定できる状況を作っておきましょう。
株式会社椿ホームズは愛知県稲沢市を中心に不動産事業を展開しております。
難しい状況にも寄り添ってサポートさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。
離婚による不動産の財産分与は所有でなく売却で、きれいに精算し将来のリスクを無くしておきましょう。
思ってもみないトラブルが起こるのが相続ですから、できる限り単独で意思決定できる状況を作っておきましょう。
株式会社椿ホームズは愛知県稲沢市を中心に不動産事業を展開しております。
難しい状況にも寄り添ってサポートさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。