任意売却ができないケースもある！早めに不動産会社に相談しよう

任意売却とは

任意売却とは、金融機関の同意を得て通常の売却と同じように、一般市場で手続きを進める売却方法のことです。

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、その不動産には金融機関によって抵当権が設定されます。

抵当権とは、不動産を担保にとるための権利のことです。

不動産に抵当権が設定されたままでは売却の手続きを行うことができないため、売却前に住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

売却金での完済が困難な場合は自己負担が発生しますが、資金の準備が難しければ住宅ローンを完済できず抵当権が抹消できないため、売却の手続きを進められません。

このようなケースでの対応策として任意売却が利用されることがあります。

競売とは

競売とは、金融機関が抵当権を利用することによって不動産を押収し、売主の意思とは関係なく強制的に売却の手続きを進めることです。

住宅ローンの滞納を3ヶ月～6ヶ月ほど続けると金融機関から全額返済を求められて、それができないと競売の手続きに移行します。

競売の手続きは裁判所の主導で行われるため、売主の意思は反映されません。

競売にかけられた不動産の売却金は、全額が住宅ローンの返済のために使われます。

しかし、競売による売却金は一般市場での売却金に比べて低くなることがほとんどのため、住宅ローンが残ってしまう可能性があります。

このように任意売却と競売の大きな違いは、手続きの際に売主の意思が反映されるかどうかであり、競売の場合は引渡しの時期なども自由に決められないことを覚えておきましょう。

一般市場での売却が可能な任意売却は、住宅ローンの返済が困難な場合の対策ひとつですが、売主が希望してもできないケースがあります。

①金融機関の同意が得られない

基本的に債権者である金融機関の同意が得られなければ、任意売却を行うことはできません。

任意売却は住宅ローンの返済が難しい場合に用いられるリスクが伴う手段なため、そもそも利用を認めていない金融機関もあります。

また、売却金で住宅ローンを完成できそうになく、多くの金額が残ってしまう場合は同意をためらう金融機関があるこもしれません。

②共有名義人や連帯保証人の同意が得られない。

不動産を共有名義人で購入している場合や住宅ローンの連帯保証人がいる場合は、各人の同意が得られなければ任意売却の手続きを進めることはできません。

このようなケースで問題になるのが、離婚した配偶者が共有名義人である場合などです。

連絡が繋がらなくなったり、反発されてしまったりすると同意が得られないことも考えられます。

同意を得られなければ任意売却はできないため、粘り強く説得を続ける必要があるでしょう。

③物件のトラブル

不動産を増築している場合などは、建ぺい率や容積率に注意が必要です。

新築時には問題が無くても、増築時に違法建築になってしまっている可能性があるためです。

このようなトラブルを抱えている場合は、任意売却ができないケースもあります。

④任意売却を行うため時間がない

実際に競売が開始されるのは、住宅ローンの滞納から1年から1年半ほど経過したあとです。

任意売却を行う場合、競売開始日の2日前までに手を打たなければなりません。

しかし、現実の問題として考えると競売の開始日の直前に金融機関の同意を得ることは難しいため、もっと早い段階から任意売却の準備を始めておく必要があります。

⑤売却活動ができない

任意売却は通常の売却と同じように手続きを進めるため、売却活動を行わなければなりません。

売却活動では購入希望者を募り、家を案内する必要があります。

しかし、何らかの理由で内覧ができない場合は任意売却を実行するのは難しいでしょう。

売却活動において内覧は必須のため、事情がある場合は任意売却の手続きを始める前に解決しておくことをおすすめします。

最終的には競売にかけられる！

任意売却ができない場合、最終的には不動産を競売にかけられます。

金融機関としても任意売却の方が回収できる資金が多いため、同意するケースが多いですが、様々な事情で任意売却ができない場合は競売の手続きへと進むことになるでしょう。

競売が実行された場合、売主には次のようなリスクが考えられます。

①売却金額が低くなる

②引越しは自己資金で行う

③競売後の残債は一括返済を求められる

④引越しの時期を決められない

⑤近隣住民に住宅ローンの滞納を知られる

任意売却を行う場合に比べて、これらは大きなリスクになるため、競売にかけられることはできるだけ回避する必要があります。

残債を一括返済できなければ自己破産の可能性もあります。

任意売却であれば、住宅ローンが残っても無理のない返済プランを金融機関が提案してくれますが、競売の場合は一括返済する必要あります。

また、先述したように競売の場合は売却金が低くなる可能性が高いため、完済できるケースは稀です。

競売にかけられた不動産の住宅ローンの残債を完済できなかった場合は、自己破産による債務整理が必要です。

自己破産を行えば、本人の住宅ローンの返済義務は消滅しますが、連帯保証人に返済義務が移行します。

また税金の義務は残るため、固定資産税や市民税、健康保険料などの支払いは必要です。

たとえ自己破産を行っても、これらの問題が残ることは覚えておきましょう。

競売を回避するためには、早めに金融機関や不動産会社へ相談することが大切です。

滞納から2ヶ月までは、通常の売却を行うことが可能ですので、早い段階で相談できれば、良い条件で売却手続きを進められるでしょう。

時間が経過するほど競売を回避しづらくなるうえ、買主を探すのに時間がかかる可能性もあるため、任意売却ができなければどうなるのかを考えて早急に行動を起こすことをおすすめします。

任意売却とは何か、競売との違いや任意売却ができないケースと、できない場合はどうすれば良いのかを併せてご紹介しました。

任意売却は誰しもがでけいるとは限らないため、住宅ローンの支払いが難しいと感じたら、リスクを減らすためにも早めに金融機関や不動産会社へ相談しましょう。

株式会社椿ホームズは西尾張地域を中心に不動産の売却活動を行っております。

不動産の売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。