不動産売却時にはチェックを忘れずに！心理的瑕疵とは？

土地や住宅など、不動産売却を行う際は、後々のトラブルに発展する可能性のある項目を徹底的になくしていきたいものです。

とくに、「自殺や殺人といったいわく付きの物件」や「事故物件」などと呼ばれる不動産の売却は、「心理的瑕疵」について正しい知識を身につけておくことが大切です。

そもそも瑕疵には、物理的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵・法律的瑕疵の4種類があります。

①心理的瑕疵

心理的瑕疵がある不動産とは、心理的にマイナスな影響を持った不動産のことを示します。

例えば、過去に殺人事件が起きた物件や、自殺や不審心が見つかった物件、火災事故で人が亡くなった物件などは心理的瑕疵が懸念される物件にあたります。

②環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、その物件の周辺環境に問題がある物件です。

具体的には、騒音や振動、臭気などの環境問題のある物件、災害のリスクの高い地域にある物件などが該当します。

環境的瑕疵は、物件周辺で現在も継続しておきている瑕疵です。

③物理的瑕疵

雨漏りやシロアリ被害、耐震強度不足や、土壌汚染、地中埋設物など取引物件自体に物理的は不都合が存在する場合です。

④法律的瑕疵

取引する土地に法令上の建築制限が課せられている場合など、法令などにより取引物件の自由な使用収益が阻害されているような物件をいいます。

心理的瑕疵がある不動産を売却する際には、心理的瑕疵の原因について、買主に告知する義務があります。

心理的瑕疵があることを知っていて買主に告知しなかった場合は、売却後に契約不適合責任を負うことになったり、損害賠償請求をされる可能性もあります。

心理的瑕疵がある不動産の売却で重要なのは、事実を隠して売却を進めず、きちんと提示して売却を進めることです。

国土交通省のガイドラインによると、賃貸の場合の告知義務の期間は、瑕疵が発覚してから概ね３年を経過するまでとされています。

しかし、不動産の売買の場合は期間の制限はなく、3年を経過しても告知する必要があります。

なぜなら、売買の場合は契約金額も大きく、告知しなかったときの経済的トラブルの負担も大きいためです。

また、告知の際には、契約時で口頭で伝えるだけでなく、売買契約時に書面でも伝えるようにしましょう。

後になって、「聞いていない」、「伝えたはず」とならないためにも、契約時に告知書面に押印するなどして、記録を残してトラブルを未然に防ぎましょう。

事件や事故などで心理的瑕疵がある不動産の売却を進める際は、事前に心理的瑕疵とは何か、告知義務の有無などを抑えてトラブルにならないように準備しておきましょう。

瑕疵を知っていて、買主に告げないまま売却をしてしまうと、告知義務違反にあたり、契約不適合責任や損害賠償請求をされることになります。

事前にきっちりと説明をして、瑕疵を理解した上で購入してくれる買主を見つけていくことがベストになります。


株式会社椿ホームズは、愛知県稲沢市を中心に西尾張地域で不動産の売却活動をしております。

ご自身の売却したい物件が心理的瑕疵に該当するのか、どういった売却方法で進めていったら良いのか、判断しづらい場合には株式会社椿ホームズへご相談ください。

お客様と二人三脚で、じっくりと取り組んでいきます。まずはお気軽にご相談ください。