不動産を売却する際に、物件に何らかの瑕疵があれば売主が直して、買主へ引き渡すのが一般的です。
しかし、「現状渡し」という方法で不動産を売却するケースもあることをご存知でしょうか？
今回は、不動産の「現状渡し」について解説していきます。
現状渡しとは、どういう不動産売却方法？
現状渡しとは、物件に生じている瑕疵を売主が補修修繕せずに、そのままの状態で買主へ不動産を引き渡す売却方法のことです。
通常の不動産売却の場合、下記のような瑕疵が物件にあれば引渡しまでに売主が補修修繕を行い、綺麗な状態にしておきます。
・壁紙の剥がれ ・壁のひび割れ ・給湯器の故障 ・雨漏り など
他にも該当する瑕疵はありますが、いずれもそのままの状態を放置していると買主からの印象が悪くなり、せっかくの売却のチャンスを逃してしまいかねません。
築年数や間取り・価格など、同じエリアで似たような不動産が売り出されている場合、競合物件の方が瑕疵も少なくきれいな状態であれば、ほとんどの方は競合物件を選ぶでしょう。
しかし現状渡しは、本来、買主が敬遠する瑕疵がある状態でも不動産を売却できる点が特徴です。
「瑕疵があっても売れる＝売主の責任が免除される」ということではありません。
現状渡しは瑕疵がある状態で不動産を売却できるとはいっても、それと同時に売主が買主に対して負う責任から免れるわけではありません。
現状渡しでの不動産売却は、その物件にどんな瑕疵があるのかを買主に伝え、買主もそのことを承諾したうえで購入を決めてくれます。
しかし、現状渡しの対象となる瑕疵はあくまで、「目に見えている範囲のもの」であり、それ以外の瑕疵は対象外です。
仮に物件の引渡し後、買主が承諾していない瑕疵が発覚した場合は、買主は売主への責任を追及できます。
不動産の売却を検討しているとき、「瑕疵担保責任」という用語を見聞きしたことがある方は多いと思います。
瑕疵担保責任とは、買主が注意深く確認しても見つけられず、かつ売主も知らなかった瑕疵が発覚した場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
現状渡しの瑕疵は買主が承諾しているため、これまでは瑕疵担保責任の対象には含まれていませんでした。
しかし、2020年4月に施行された改正後の民法の中に「契約不適合責任」が登場したことで、売主の責任の重さが増えることになりました。
契約不適合責任とは、引き渡す物件の内容が売買契約書に書かれている内容と一致していないことが発覚した場合、買主が売主に対して契約内容に適合するよう責任を求める権利が認められることです。
契約不適合責任が瑕疵担保責任と大きく異なる点は、買主が「瑕疵の事実を知っているか否か」は関係ない点です。
つまり契約不適合責任は現状渡しの対象である、目に見える瑕疵でも実際の瑕疵の程度が売買契約書の内容と異なっていると、売主が責任を果たさなければなりません。
このように、現状渡しは買主が瑕疵のある不動産でもいいと承諾してくれたら売却できるものの、売主が買主に対して果たすべき責任まで免除されるわけではないという点には注意が必要です。
通常の不動産売却の場合、下記のような瑕疵が物件にあれば引渡しまでに売主が補修修繕を行い、綺麗な状態にしておきます。
・壁紙の剥がれ ・壁のひび割れ ・給湯器の故障 ・雨漏り など
他にも該当する瑕疵はありますが、いずれもそのままの状態を放置していると買主からの印象が悪くなり、せっかくの売却のチャンスを逃してしまいかねません。
築年数や間取り・価格など、同じエリアで似たような不動産が売り出されている場合、競合物件の方が瑕疵も少なくきれいな状態であれば、ほとんどの方は競合物件を選ぶでしょう。
しかし現状渡しは、本来、買主が敬遠する瑕疵がある状態でも不動産を売却できる点が特徴です。
「瑕疵があっても売れる＝売主の責任が免除される」ということではありません。
現状渡しは瑕疵がある状態で不動産を売却できるとはいっても、それと同時に売主が買主に対して負う責任から免れるわけではありません。
現状渡しでの不動産売却は、その物件にどんな瑕疵があるのかを買主に伝え、買主もそのことを承諾したうえで購入を決めてくれます。
しかし、現状渡しの対象となる瑕疵はあくまで、「目に見えている範囲のもの」であり、それ以外の瑕疵は対象外です。
仮に物件の引渡し後、買主が承諾していない瑕疵が発覚した場合は、買主は売主への責任を追及できます。
不動産の売却を検討しているとき、「瑕疵担保責任」という用語を見聞きしたことがある方は多いと思います。
瑕疵担保責任とは、買主が注意深く確認しても見つけられず、かつ売主も知らなかった瑕疵が発覚した場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
現状渡しの瑕疵は買主が承諾しているため、これまでは瑕疵担保責任の対象には含まれていませんでした。
しかし、2020年4月に施行された改正後の民法の中に「契約不適合責任」が登場したことで、売主の責任の重さが増えることになりました。
契約不適合責任とは、引き渡す物件の内容が売買契約書に書かれている内容と一致していないことが発覚した場合、買主が売主に対して契約内容に適合するよう責任を求める権利が認められることです。
契約不適合責任が瑕疵担保責任と大きく異なる点は、買主が「瑕疵の事実を知っているか否か」は関係ない点です。
つまり契約不適合責任は現状渡しの対象である、目に見える瑕疵でも実際の瑕疵の程度が売買契約書の内容と異なっていると、売主が責任を果たさなければなりません。
このように、現状渡しは買主が瑕疵のある不動産でもいいと承諾してくれたら売却できるものの、売主が買主に対して果たすべき責任まで免除されるわけではないという点には注意が必要です。
不動産売却で現状渡しを選択するメリット
現状渡しによる不動産売却のメリットは、補修修繕費用がかからない点です。
通常の不動産売却は瑕疵を補修修繕してから売り出すため、その分の費用がかかります。
また、不動産売却時に補修修繕にかかった費用を上乗せして売り出す場合、相場より高くなってしまう可能性もあります。
そのため、買い手が付きにくくなる可能性が否めません。
買い手が付かなければ、いずれ値下げをせざるを得ず、補修修繕の費用も回収できなくなってしまいます。
その点、現状渡しなら補修修繕の費用がかからないため、余分な経費を上乗せせずに売り出すことができ、買い手が見つけやすくなります。
他には、売却スケジュールを短縮しやすいというメリットもあります。
通常の不動産売却は瑕疵を補修修繕してから売り出すため、その分の費用がかかります。
また、不動産売却時に補修修繕にかかった費用を上乗せして売り出す場合、相場より高くなってしまう可能性もあります。
そのため、買い手が付きにくくなる可能性が否めません。
買い手が付かなければ、いずれ値下げをせざるを得ず、補修修繕の費用も回収できなくなってしまいます。
その点、現状渡しなら補修修繕の費用がかからないため、余分な経費を上乗せせずに売り出すことができ、買い手が見つけやすくなります。
他には、売却スケジュールを短縮しやすいというメリットもあります。
不動産売却で現状渡しを選択するデメリット
現状渡しによる売却のデメリットとしては、相場より売出価格が安い点です。
購入希望者の立場からすると、同じエリアで似たような条件の競合物件の方が瑕疵も少なく綺麗な状態であれば、そちらを購入したいと思うのが自然です。
現状渡しで売却する不動産が競合物件に勝つためには、相場より安い価格であることをアピールする方法が最も適しているでしょう。
その他には、室内の家具や家電を撤去しなければいけない点です。
現状渡しの対象になるのはあくまでも瑕疵であり、家具や家電もそのまま残して売ることは現状渡しとは言いません。
ただし、買主と協議の結果、家具や家電もそのまま残した状態で構わないと同意を得られれば、売主は撤去せずに済みます。
購入希望者の立場からすると、同じエリアで似たような条件の競合物件の方が瑕疵も少なく綺麗な状態であれば、そちらを購入したいと思うのが自然です。
現状渡しで売却する不動産が競合物件に勝つためには、相場より安い価格であることをアピールする方法が最も適しているでしょう。
その他には、室内の家具や家電を撤去しなければいけない点です。
現状渡しの対象になるのはあくまでも瑕疵であり、家具や家電もそのまま残して売ることは現状渡しとは言いません。
ただし、買主と協議の結果、家具や家電もそのまま残した状態で構わないと同意を得られれば、売主は撤去せずに済みます。
まとめ
現状渡しは不動産売却の一つの方法ですが、瑕疵を残したまま売り出す分、通常より不利な売却となります。
しかし、不動産会社や買主に瑕疵があることを正直に伝えること、物件状況報告書もきちんと記載することなどの対応を行えば、トラブルが起きる可能性も少なくなるでしょう。
株式会社椿ホームズは、愛知県稲沢市に拠点をおき不動産の売買の仲介をメインで営業しております。
お持ちの不動産の売却でお悩みのお客様は、ぜひ一度ご相談ください。
お客様のお悩み、ご要望を丁寧にお伺いし、できるだけお客様の希望に添えるよう不動産の売却のお手伝いをいたします。
お客様からのご連絡を心よりお待ちいたしております。
しかし、不動産会社や買主に瑕疵があることを正直に伝えること、物件状況報告書もきちんと記載することなどの対応を行えば、トラブルが起きる可能性も少なくなるでしょう。
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