減価償却とは、減価償却の対象となる資産を購入するなどの際にかかった費用を定められた方法により、その資産の耐用年数に渡って毎年の必要経費として配分していく会計上の手続きのことです。
家やマンションなどの居住用の住居を売却した場合は、売却によって利益が出るか出ないかによって、減価償却費の計算の必要性が変わってきます。
今回は、居住用不動産を売却する時の減価償却についてみてみましょう。
減価償却とは
家や車など耐久性がある高価な資産は、年数が経つにつれて少しずつ価値が減少していきます。
このような資産が減価償却資産です。
そして、減価償却とは、減価償却資産の法的な価値を毎年少しずつ減少させる手続きのことです。
1-1 減価償却が必要なとき
個人で不動産の減価償却が必要になるケースは、次のようなときです。
・投資用不動産を所有する人が確定申告するとき
・居住用の不動産を売却するとき
今年購入した不動産の価値が、来年も同じ価値を持つわけではなく、一定額ずつ価値が減っていきます。
そして、毎年いくら減価償却するのかをルールに基づいて計算する必要があり、そのときに算出されるのが減価償却費です。
減価償却は価値が下がるものに対して行われるため、年数が経っても価値が下がらない土地は対象外です。
1-2 家を売却した翌年の確定申告で必要
家を売却した利益（譲渡所得）が出た場合は、その翌年の確定申告で譲渡所得に対する所得税を計算するために減価償却費の算出が必要になります。
譲渡所得とは、不動産などの資産を売却したときに出た利益です。
譲渡所得がゼロ、またはマイナスの場合は所得税がかからないので確定申告の義務はありません。
居住用の建物の場合、できるだけ税金がかからないように配慮されています。
マイホームを売却した際には特例の措置があり、譲渡所得が3,000万円以下であれば非課税です。
このような資産が減価償却資産です。
そして、減価償却とは、減価償却資産の法的な価値を毎年少しずつ減少させる手続きのことです。
1-1 減価償却が必要なとき
個人で不動産の減価償却が必要になるケースは、次のようなときです。
・投資用不動産を所有する人が確定申告するとき
・居住用の不動産を売却するとき
今年購入した不動産の価値が、来年も同じ価値を持つわけではなく、一定額ずつ価値が減っていきます。
そして、毎年いくら減価償却するのかをルールに基づいて計算する必要があり、そのときに算出されるのが減価償却費です。
減価償却は価値が下がるものに対して行われるため、年数が経っても価値が下がらない土地は対象外です。
1-2 家を売却した翌年の確定申告で必要
家を売却した利益（譲渡所得）が出た場合は、その翌年の確定申告で譲渡所得に対する所得税を計算するために減価償却費の算出が必要になります。
譲渡所得とは、不動産などの資産を売却したときに出た利益です。
譲渡所得がゼロ、またはマイナスの場合は所得税がかからないので確定申告の義務はありません。
居住用の建物の場合、できるだけ税金がかからないように配慮されています。
マイホームを売却した際には特例の措置があり、譲渡所得が3,000万円以下であれば非課税です。
居住用不動産の減価償却の計算方法
減価償却費の計算方法には、定額法と定率法があり、平成10年4月1日以降に取得した建物は定額法での計算になります。
定額法は、取得金額から毎年同じ額を償却して、建物の価値を下げていく方法、定率法は前年の価値をもとに1年分の償却をしていく方法です。
ここでは、定額法の建物の減価償却費について解説します。
建物の定額法による減価償却の計算式は以下の通りです。
減価償却費＝建物の建築・購入代金×0.9×償却率×経過年数
計算式の中にある「0.9」という数字は、法定耐用年数を過ぎても建物に残る価値を表しています。
計算式だけだとわかりにくいので、上記の計算に必要な次の3つの要素について、順番に解説していきます。
・建物購入代金
・償却率
・経過年数
2-1 建物購入代金
建物購入代金は、購入した時の売買契約書で確認することが可能です。
しかし、土地と建物の両方を取得した場合、売買契約書の記載された売買価格を建物購入代金として使用することはできません。
なぜなら、売買契約書の記載された購入代金は、土地と建物の合計取得金額が記載されているからです。
土地は年数が経っても価値が減らないため、減価償却の対象ではありません。
そのため、土地と建物の売買金額を分けて、建物のみの購入代金を計算する必要があります。
売買契約書に建物のみの購入代金の記載が無い場合は、消費税から計算することが可能です。
なぜなら、消費税は建物の代金にしか課せられないからです。
2-2 償却率
減価償却の際に用いられる償却率は、建物の構造ごとに定められていて、事業用が非事業用（居住用）によって変わります。
・鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造：償却率0.015・法定耐用年数70年
・レンガ造、石造り。ブロック造：償却率0.018・法定耐用年数57年
・軽量鉄骨造（骨格材の肉厚4ｍｍ超）：償却率0.020・法定耐用年数51年
・軽量鉄骨造（骨格材の肉厚3ｍｍ超4ｍｍ以下）：償却率0.025・法定耐用年数40年
・軽量鉄骨造（骨格材の肉厚3ｍｍ以下）：償却率0.036・法定耐用年数28年
・木造または合成樹脂造：償却率0.031・法定耐用年数33年
・木骨モルタル造：償却率0.034・法定耐用年数30年
なお、法定耐用年数は事業用（収益物件）と自宅用で異なる点に注意が必要です。
自宅用の法定耐用年数は事業用の1.5倍に設定されています。
2-3 経過年数とは
自宅用の不動産を売却する場合の経過年数とは、不動産を購入してから売却するまでの所有期間のことです。
年単位で計算するため、端数が6ヶ月以上の場合は1年に切り上げ、6ヶ月未満の場合は切り捨てます。
たとえば、5年4ヶ月であれば所有期間は5年、5年8ヶ月であれば所有期間は6年になります。
ちなみに事業用不動産の場合は「経過年数＝築年数」となります。
定額法は、取得金額から毎年同じ額を償却して、建物の価値を下げていく方法、定率法は前年の価値をもとに1年分の償却をしていく方法です。
ここでは、定額法の建物の減価償却費について解説します。
建物の定額法による減価償却の計算式は以下の通りです。
減価償却費＝建物の建築・購入代金×0.9×償却率×経過年数
計算式の中にある「0.9」という数字は、法定耐用年数を過ぎても建物に残る価値を表しています。
計算式だけだとわかりにくいので、上記の計算に必要な次の3つの要素について、順番に解説していきます。
・建物購入代金
・償却率
・経過年数
2-1 建物購入代金
建物購入代金は、購入した時の売買契約書で確認することが可能です。
しかし、土地と建物の両方を取得した場合、売買契約書の記載された売買価格を建物購入代金として使用することはできません。
なぜなら、売買契約書の記載された購入代金は、土地と建物の合計取得金額が記載されているからです。
土地は年数が経っても価値が減らないため、減価償却の対象ではありません。
そのため、土地と建物の売買金額を分けて、建物のみの購入代金を計算する必要があります。
売買契約書に建物のみの購入代金の記載が無い場合は、消費税から計算することが可能です。
なぜなら、消費税は建物の代金にしか課せられないからです。
2-2 償却率
減価償却の際に用いられる償却率は、建物の構造ごとに定められていて、事業用が非事業用（居住用）によって変わります。
・鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造：償却率0.015・法定耐用年数70年
・レンガ造、石造り。ブロック造：償却率0.018・法定耐用年数57年
・軽量鉄骨造（骨格材の肉厚4ｍｍ超）：償却率0.020・法定耐用年数51年
・軽量鉄骨造（骨格材の肉厚3ｍｍ超4ｍｍ以下）：償却率0.025・法定耐用年数40年
・軽量鉄骨造（骨格材の肉厚3ｍｍ以下）：償却率0.036・法定耐用年数28年
・木造または合成樹脂造：償却率0.031・法定耐用年数33年
・木骨モルタル造：償却率0.034・法定耐用年数30年
なお、法定耐用年数は事業用（収益物件）と自宅用で異なる点に注意が必要です。
自宅用の法定耐用年数は事業用の1.5倍に設定されています。
2-3 経過年数とは
自宅用の不動産を売却する場合の経過年数とは、不動産を購入してから売却するまでの所有期間のことです。
年単位で計算するため、端数が6ヶ月以上の場合は1年に切り上げ、6ヶ月未満の場合は切り捨てます。
たとえば、5年4ヶ月であれば所有期間は5年、5年8ヶ月であれば所有期間は6年になります。
ちなみに事業用不動産の場合は「経過年数＝築年数」となります。
実際の計算方法
3-1 建物の所得費を計算する方法
まず、売買契約書に建物の購入代金の記載がない場合は、建物のみの取得費用を計算する必要があります。
通常、売買契約書には消費税の記載がありますが、土地は消費税が非課税です。
そのため、建物の購入代金は消費税からの逆算可能です。
たとえば、消費税200万円と記載があり、税率8％で購入した場合、建物分の購入代金は以下のような計算で算出されます。
（200万円÷8％）＋200万円＝建物の購入代金2,700万円
注意点としては、購入時の消費税率を使用することです。
3-2 新築で購入した居住用不動産を売却する場合の計算
建物の売却価格：1,800万円
建築購入代金2,700万円の新築木造住宅を15年後に売却
※土地の代金や売却時の費用は考えないものとする
①15年目の減価償却費を計算する
購入代金2,700万円×0.9×0.031×15年＝11,299,500円（減価償却費）
②売却時点の住宅の価値を計算する
購入代金2,700万円－減価償却費11,299,500円＝15,700,500円（15年目の建物の価値）
売却時点での建物の価値が算出されたら、譲渡所得の計算をします。
③譲渡所得の計算をする
売却価格1,800万円－売却時点での価値15,700,500円＝2,299,500円（譲渡所得）
マイホームの売却の場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば非課税ですので、この場合は税金がかからないことになります。
3-3 中古で購入した居住用不動産を売却する場合の計算
中古で家を購入した場合も、耐用年数や減価償却の計算方法は同じです。
たとえば、木造の中古住宅を2,500万円で購入し、購入時に200万円かけてリフォームし、10年後に売却した場合の減価償却の計算は以下の通りです。
｛建物の購入代金（2,500万円）＋リフォーム費用（200万円）｝×0.9×0.031×10年＝7,533,000円（減価償却費）
建築購入代金2,700万円－減価償却費7,533,000円＝19,467,000円（売却時の価値）譲渡所得を計算する場合は、③の計算と同じように、売却価格から売却時の価値を差し引いて計算します。
中古住宅の減価償却を計算する場合、購入時点での建物の購入代金を基準にするため、新築の時にいくらの価値があったのかは関係ありません。
まず、売買契約書に建物の購入代金の記載がない場合は、建物のみの取得費用を計算する必要があります。
通常、売買契約書には消費税の記載がありますが、土地は消費税が非課税です。
そのため、建物の購入代金は消費税からの逆算可能です。
たとえば、消費税200万円と記載があり、税率8％で購入した場合、建物分の購入代金は以下のような計算で算出されます。
（200万円÷8％）＋200万円＝建物の購入代金2,700万円
注意点としては、購入時の消費税率を使用することです。
3-2 新築で購入した居住用不動産を売却する場合の計算
建物の売却価格：1,800万円
建築購入代金2,700万円の新築木造住宅を15年後に売却
※土地の代金や売却時の費用は考えないものとする
①15年目の減価償却費を計算する
購入代金2,700万円×0.9×0.031×15年＝11,299,500円（減価償却費）
②売却時点の住宅の価値を計算する
購入代金2,700万円－減価償却費11,299,500円＝15,700,500円（15年目の建物の価値）
売却時点での建物の価値が算出されたら、譲渡所得の計算をします。
③譲渡所得の計算をする
売却価格1,800万円－売却時点での価値15,700,500円＝2,299,500円（譲渡所得）
マイホームの売却の場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば非課税ですので、この場合は税金がかからないことになります。
3-3 中古で購入した居住用不動産を売却する場合の計算
中古で家を購入した場合も、耐用年数や減価償却の計算方法は同じです。
たとえば、木造の中古住宅を2,500万円で購入し、購入時に200万円かけてリフォームし、10年後に売却した場合の減価償却の計算は以下の通りです。
｛建物の購入代金（2,500万円）＋リフォーム費用（200万円）｝×0.9×0.031×10年＝7,533,000円（減価償却費）
建築購入代金2,700万円－減価償却費7,533,000円＝19,467,000円（売却時の価値）譲渡所得を計算する場合は、③の計算と同じように、売却価格から売却時の価値を差し引いて計算します。
中古住宅の減価償却を計算する場合、購入時点での建物の購入代金を基準にするため、新築の時にいくらの価値があったのかは関係ありません。
まとめ
戸建てやマンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、その額に応じて所得税などを納めなければなりません。
ただし、譲渡所得の計算で用いる建物の資産価値は、購入した時よりも経年により下がっているため、減価償却が必要です。
減価償却費がいくらになるかによって、課税される譲渡所得の計算額が違ってくるので、売却を検討する前に把握しておくと売却時の資金計画が立てやすくなります。
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ただし、譲渡所得の計算で用いる建物の資産価値は、購入した時よりも経年により下がっているため、減価償却が必要です。
減価償却費がいくらになるかによって、課税される譲渡所得の計算額が違ってくるので、売却を検討する前に把握しておくと売却時の資金計画が立てやすくなります。
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