不動産売却における契約不適合責任とは？

瑕疵担保責任では、その責任が「隠れた瑕疵」に限定されていました。

隠れた瑕疵とは、買主が要求されるような注意力を働かせたにもかかわらず発見できなかった瑕疵のことです。

例えば、買主が一見しても雨漏りする住宅であることがわからないような場合に、隠れた瑕疵に該当すると考えられます。

しかし、買主がその瑕疵が「隠れた瑕疵」であることを証明することは困難であり、隠れた瑕疵に該当するかどうかが、問題となっていました。

一方で、契約不適合責任は、契約内容に適合していなければ責任の追及が可能であり、瑕疵が隠れているかどうかは関係ありません。

この点で、契約不適合責任は瑕疵担保責任と比べて非常にシンプルであるといえます。

瑕疵担保責任で買主が売主に対して追及できる責任は次の2つになります。

①損害賠償請求

契約不適合によって生じた損害について金銭の支払いを請求すること

履行の追完や代金減額請求をした場合であっても、これらと併せて損害賠償請求をすることができます。

②契約の解除

契約を解約して代金を返還してもらう

原則として先に履行の催告をし、一定期間内に履行がないときには契約解除をすることができます。

ただし、債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、契約解除をすることができません。

一方で、契約不適合責任では、次の4つが追及可能です。

①追完の請求

補修費や代替物件（不具合のない物件）の請求

②代金減額請求

1.　追完請求に応じてもらえなかった場合、代金の減額請求が可能

2.　履行の追完が不能であるとき

3.　売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき

4.　契約の性質または当事者の意思表示により、特定の日時や一定の期間内に履行しなければ、契約した目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき

5.　買主が催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき

③損害賠償請求

損害賠償を請求する

④契約の解除

契約を解除して代金を返還してもらう

瑕疵担保責任では、瑕疵を知ったときから1年以内に権利行使をする必要があるとされていました。

一方で、契約不適合責任の場合には、原則として不適合を知ってから1年以内に契約不適合がある旨を通知すればよく、権利行使自体は1年を経過してからでも構いません。

なお、1年以内に行うべきなのは、不適合の通知のみであり、具体的には通常の消滅時効が到来する以前に行えばよいとされています。

通常の消滅時効

・権利を行使することができることを知ってから5年

・権利を行使することができるときから10年

権利の契約不適合

・権利の契約不適合

（例）自由に利用することができる土地であるとの前提で購入したにも関わらず実際は他者の借地権の対象になっていた場合

相手が業者である場合

買主が業者などの商人である場合には、一般消費者とは異なる規定が適用されます。

商人間の売買においては、買主は売買の目的物の受領後、遅滞なくその物を検査しなければなりません。

その検査で売買の目的物の契約不適合を発見したときは、直ちに売主に対してその旨を通知を発する必要があります。

仮に、直ちに通知をしなかった場合には、もはや履行の追完請求や代金の減額請求、損害賠償の請求、契約の解除など契約不適合責任の追及をすることができません。