不動産の親族間売買とは？　一般的な売買との違いや適正価格

親族間売買とは、親子や兄妹といった親族間同士で不動産の売買をすることです。

親族の範囲は、民法上では配偶者、6親等以内の親族、3親等以内の姻族があたりますが、民法上と同じとは限りません。

税務署は相続や贈与の観点から親族にあたるかを見ているため、相続人であればあてはまる可能性があるでしょう。

親族間売買のメリットは、不動産を事情により手放すときも、信頼できる親族に譲ることで安心感があるという点です。

ご自身で購入し、長年住んできた家を見知らぬ第三者に譲り渡すのは勇気のいることですし、簡単には決められないのではないでしょうか？

売買の相手が血のつながりのある親族であれば、安心して売却することが出来ますし、場合によっては売却した後で、その家を訪れることもできます。

売却した後の家を見ることができる点もメリットと言えるのではないでしょうか？

また、相続後の遺言者だけの場合に比べて、相続でのもめ事を防げる可能性も上がります。

対してデメリットは、親族間売買での住宅ローンを利用する場合、住宅ローンの審査になかなか通らない可能性があります。

また、税務署からみなし贈与を疑われることもあり、売却価格に注意しなければならないことがあります。

親族間売買と一般的な売買の違いとしては以下になります。

1. みなし贈与に注意する必要がある

たとえば親は子への思いから低い価格で売却したいとの心理も働きますが、売却価格が極端に低い場合はみなし贈与となる可能性があるで注意しましょう。

一般的にみなし贈与とみなされるのは、路線価の80％以下の価格で取引を行ったケースと言われています。

みなし贈与となれば、不動産の時価と売却価格の差額に対して贈与税が課せられます。

2. 使えない控除や特例がある

親族間売買では居住用財産の譲渡所得の特別控除などが使えないため、売却益があるときの所得税が高くなってしまいます。

3. 住宅ローンの審査が厳しくなってしまう

金融機関は住宅を購入する目的で利用する住宅ローンを、親族間では別の用途に資金を使うことを懸念していることから、金融機関も慎重になり住宅ローンの審査が厳しくなります。

贈与税が発生しないためには売却価格を適正に設定する必要があり、その設定方法には以下の3つがあります。

1. 路線価から求める

路線価は贈与税や相続税を選定するときに使われる土地の価格で、そのままつかうのも良いですが、実態に合わせたいときは1.25倍にして求めましょう。

2. 不動産鑑定士に依頼する

専門家である不動産鑑定士による鑑定は、信頼性・正確性がるので安心ですが、数十万円の報酬を支払う必要があります。

3. 不動産会社に査定を依頼する

レインズに蓄積された過去の取引による相場から査定価格を出すので、適正価格になりやすいです。

親族間売買は、第三者との取引と比べ、取引価格や引渡し時期などの融通が利くため、売る側と買う側の双方が納得できれば、メリットの大きい取引と言えます。

しかし、親族間売買においては適正価格の範囲内で取引を行うなど押さえておく必要があります。

これを押さえておかないと、税務署から「みなし贈与」と指摘され、贈与税の課税対象となるといったトラブルも起こりえます。

株式会社椿ホームズは査定以外の様々な手続きのサポートをいたしますので、ぜひ一度ご相談ください。