不動産を売却する際には、様々な税金がかかります。
不動産の売却時にかかる税金について、きちんと把握していないと、想定外の出費にびっくりすることになってしまいます。
慌てないためにも、不動産の売却時に必要な税金についてわかりやすく説明していきます。
不動産の売却にかかる税金は大きく分けて2種類あります。
「売却手続きにかかる税金」と「売却益が発生したときにかかる税金」です。
売却手続きにかかる税金
・印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書をはじめとした「課税部署」と呼ばれる特定の書面にかかる税金のことです。
書面に収入印紙を貼り、消印することで納税したとみなされます。
印紙税額は契約金額によって決められています。
・登録免許税
登録免許税は、不動産や会社などの登記を申請する際にかかる税金です。
登録免許税の支払いは、不動産売買の場合、一般的に登記費用として、司法書士の報酬や書類の取得といった実費とともに請求されます。
納税は、登記申請時に収入印紙を貼って行います。登記する事項があれば、売主と買主の双方とも登記申請に対して支払いが必要です。
売主の場合は、売却した不動産に住宅ローンの抵当権が設定されていれば、売却資金でローンを完済したとき、その抵当権を抹消するため、抵当権抹消登記が必要になります。
これは、所有権移転の登記の前に行う必要がありますが、通常は、売主の抵当権抹消登記と所有権移転登記は決済日に続けて申請を行います。
一方、買主側は、不動産の所有者を売主から変更するための所有権移転登記や購入にあたって利用した住宅ローンの担保設定のための抵当権設定登記が必要になります。
登記申請時には登録免許税を負担しなければなりません。
登録免許税の金額は、登記する事項によって異なります。
抵当権抹消登記の場合は登録免許税の費用は不動産1件につき1,000円です。不動産1件とは、土地で1筆、建物は1つの建物で1件となります。
・仲介手数料
不動産の売却では、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、売買が成立した際に不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料には、消費税がかかります。
仲介手数料は、一般的に売買金額に応じて大きくなるため、それに伴って消費税の金額も大きくなります。
仲介手数料の上限額は法律で決められており、売却価格が400万円を超える場合は、以下の計算式で求められます。
売買価格×3％＋6万円＋消費税＝仲介手数料
印紙税は、不動産の売買契約書をはじめとした「課税部署」と呼ばれる特定の書面にかかる税金のことです。
書面に収入印紙を貼り、消印することで納税したとみなされます。
印紙税額は契約金額によって決められています。
・登録免許税
登録免許税は、不動産や会社などの登記を申請する際にかかる税金です。
登録免許税の支払いは、不動産売買の場合、一般的に登記費用として、司法書士の報酬や書類の取得といった実費とともに請求されます。
納税は、登記申請時に収入印紙を貼って行います。登記する事項があれば、売主と買主の双方とも登記申請に対して支払いが必要です。
売主の場合は、売却した不動産に住宅ローンの抵当権が設定されていれば、売却資金でローンを完済したとき、その抵当権を抹消するため、抵当権抹消登記が必要になります。
これは、所有権移転の登記の前に行う必要がありますが、通常は、売主の抵当権抹消登記と所有権移転登記は決済日に続けて申請を行います。
一方、買主側は、不動産の所有者を売主から変更するための所有権移転登記や購入にあたって利用した住宅ローンの担保設定のための抵当権設定登記が必要になります。
登記申請時には登録免許税を負担しなければなりません。
登録免許税の金額は、登記する事項によって異なります。
抵当権抹消登記の場合は登録免許税の費用は不動産1件につき1,000円です。不動産1件とは、土地で1筆、建物は1つの建物で1件となります。
・仲介手数料
不動産の売却では、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、売買が成立した際に不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料には、消費税がかかります。
仲介手数料は、一般的に売買金額に応じて大きくなるため、それに伴って消費税の金額も大きくなります。
仲介手数料の上限額は法律で決められており、売却価格が400万円を超える場合は、以下の計算式で求められます。
売買価格×3％＋6万円＋消費税＝仲介手数料
売却益が発生したときにかかる税金
不動産を売却した際に、譲渡益（売却益）が発生すると、その利益に所得税や住民税などが課税されます。
この税金は不動産や株式など特定の資産を売却した際、取得した際にかかった費用と売却にかかった費用を、売却金額から差し引いて求めた譲渡所得がプラスになった場合に、以下の3つで構成されています。
・所得税
・住民税
・復興特別所得税
※復興所得税は東日本大震災の復興を目的とした税金で2037年まで支払いが義務付けられています。
譲渡所得にかかる税金は、売却した不動産の所有期間や自己居住用が否かの用途によって、税率が大きく変わります。
特に不動産売買で譲渡益が発生する場合、金額が大きいことも多く、その分譲渡所得にかかる税率の違いが大きな税額の差となります。
不動産所得期間が5年以下で所得税30.63％、住民税9％の39.63％となり、5年を超えると所得税は15.315％、住民税は5％の20.315％の税率になります。
所得期間によって税率が20％近く異なります。
不動産の譲渡所得の所有期間は、売却した年の1月1日時点までの経過年数が所有期間になります。
譲渡所得に対して利用できる特例
不動産を売却して売却益が出た場合に、少しでも節税するにはどうしたら良いでしょうか？
不動産の売却時の譲渡所得にかかる税金に対して適用される、特別控除や軽減税率などの税制上の特例があります。
売却益が発生する場合は、特例を確認し利用する場合は必ず確定申告をしましょう。
会社員の場合でも、譲渡所得税がある場合は年末調整とは別に確定申告を行う必要があります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
この特例は一定の要件を満たせば、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円の控除を受けられる特別控除です。
居住用財産と定義される自らの居住を目的とした物件が対象で、賃貸用（投資用）のマンションやアパート、更地、一定期間以上居住していない住宅などは含まれません。
3,000万円控除と住宅ローン控除は併用できません。
マイホームを売却した年、前年、及び前々年に買い替えや交換の特例の適用を受けた場合は3,000万円控除は利用できません。
またこの3,000万円特別控除を利用した場合は、新たに住宅を購入して住宅ローン控除を利用することは出来なくなります。
住宅ローン控除とは、住宅借入金特別控除にことで、一定の要件を満たすマイホームを、住宅ローンを利用して購入した場合、住宅ローンの年末残高に応じて所得税の控除が受けられる制度のことです。
売却後に自宅を購入する予定がある場合は、どちらの特別控除が得か事前に計算して、どちらの適用を受けるか決めておきましょう。
所有者が住んでいる住宅に限られる
3,000万円特別控除が適用される住宅は、所有者が住んでいた住宅です。
所有者が住宅を離れても一定期間は適用されますが、その期間を経過すると適用されません。
所有者が老人ホームや施設に移り住んでいる場合は、その住宅から転居してから3年目の年末までに売却すれば控除の対象になります。
相続したマイホームは対象外になる
原則として相続したマイホームの場合、3,000万円の特別控除は対象外になります。
ただし、相続した住宅は要件を満たせば対象になる「被相続人の居住用財産（空き家の3,000万円特別控除」という特例があります。
上記の他にも、様々な適用要件がありますので、この特例を利用したい場合は必ず税務署や税理士などに確認するようにしましょう。
所有期間が10年超の物件に対する軽減税率の特例
この特例は、マイホームを売却した際に一定の要件を満たす場合、長期譲渡所得の税額を一定の部分までさらに低い税率で計算できるというものです。
この特例を受けるための基本的な要件は、売却物件が自らの居住用財産で、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えていることです。
ルウ場、長期譲渡所得にかかる譲渡所得税の税率は、20.315％ですが、この特例が適用されると税率は課税譲渡所得の6,000万円以下の部分までが、14.21％まで軽減されます。
なお、6,000万円を超える部分は、長期譲渡所得に対する税金の税率と同様になります。
譲渡損失となった場合の特例
不動産を売却して譲渡所得がマイナスとなり、譲渡損失が出た場合は、基本的に確定申告をする必要はありません。
しかし、売却をして譲渡損失が発生した場合、損益通算という制度を利用できます。
損益通算とは、その年の所得の黒字と赤字を相殺できるというものです。
損益通算を利用できれば、納税額の負担を軽減できます。
この税金は不動産や株式など特定の資産を売却した際、取得した際にかかった費用と売却にかかった費用を、売却金額から差し引いて求めた譲渡所得がプラスになった場合に、以下の3つで構成されています。
・所得税
・住民税
・復興特別所得税
※復興所得税は東日本大震災の復興を目的とした税金で2037年まで支払いが義務付けられています。
譲渡所得にかかる税金は、売却した不動産の所有期間や自己居住用が否かの用途によって、税率が大きく変わります。
特に不動産売買で譲渡益が発生する場合、金額が大きいことも多く、その分譲渡所得にかかる税率の違いが大きな税額の差となります。
不動産所得期間が5年以下で所得税30.63％、住民税9％の39.63％となり、5年を超えると所得税は15.315％、住民税は5％の20.315％の税率になります。
所得期間によって税率が20％近く異なります。
不動産の譲渡所得の所有期間は、売却した年の1月1日時点までの経過年数が所有期間になります。
譲渡所得に対して利用できる特例
不動産を売却して売却益が出た場合に、少しでも節税するにはどうしたら良いでしょうか？
不動産の売却時の譲渡所得にかかる税金に対して適用される、特別控除や軽減税率などの税制上の特例があります。
売却益が発生する場合は、特例を確認し利用する場合は必ず確定申告をしましょう。
会社員の場合でも、譲渡所得税がある場合は年末調整とは別に確定申告を行う必要があります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
この特例は一定の要件を満たせば、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円の控除を受けられる特別控除です。
居住用財産と定義される自らの居住を目的とした物件が対象で、賃貸用（投資用）のマンションやアパート、更地、一定期間以上居住していない住宅などは含まれません。
3,000万円控除と住宅ローン控除は併用できません。
マイホームを売却した年、前年、及び前々年に買い替えや交換の特例の適用を受けた場合は3,000万円控除は利用できません。
またこの3,000万円特別控除を利用した場合は、新たに住宅を購入して住宅ローン控除を利用することは出来なくなります。
住宅ローン控除とは、住宅借入金特別控除にことで、一定の要件を満たすマイホームを、住宅ローンを利用して購入した場合、住宅ローンの年末残高に応じて所得税の控除が受けられる制度のことです。
売却後に自宅を購入する予定がある場合は、どちらの特別控除が得か事前に計算して、どちらの適用を受けるか決めておきましょう。
所有者が住んでいる住宅に限られる
3,000万円特別控除が適用される住宅は、所有者が住んでいた住宅です。
所有者が住宅を離れても一定期間は適用されますが、その期間を経過すると適用されません。
所有者が老人ホームや施設に移り住んでいる場合は、その住宅から転居してから3年目の年末までに売却すれば控除の対象になります。
相続したマイホームは対象外になる
原則として相続したマイホームの場合、3,000万円の特別控除は対象外になります。
ただし、相続した住宅は要件を満たせば対象になる「被相続人の居住用財産（空き家の3,000万円特別控除」という特例があります。
上記の他にも、様々な適用要件がありますので、この特例を利用したい場合は必ず税務署や税理士などに確認するようにしましょう。
所有期間が10年超の物件に対する軽減税率の特例
この特例は、マイホームを売却した際に一定の要件を満たす場合、長期譲渡所得の税額を一定の部分までさらに低い税率で計算できるというものです。
この特例を受けるための基本的な要件は、売却物件が自らの居住用財産で、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えていることです。
ルウ場、長期譲渡所得にかかる譲渡所得税の税率は、20.315％ですが、この特例が適用されると税率は課税譲渡所得の6,000万円以下の部分までが、14.21％まで軽減されます。
なお、6,000万円を超える部分は、長期譲渡所得に対する税金の税率と同様になります。
譲渡損失となった場合の特例
不動産を売却して譲渡所得がマイナスとなり、譲渡損失が出た場合は、基本的に確定申告をする必要はありません。
しかし、売却をして譲渡損失が発生した場合、損益通算という制度を利用できます。
損益通算とは、その年の所得の黒字と赤字を相殺できるというものです。
損益通算を利用できれば、納税額の負担を軽減できます。
まとめ
不動産を売却する際には様々な税金がかかってきます。
売却した後で、想定外の税金の支払いがきて慌てないように、事前に把握しておきましょう。
不動産売却で利益が出た場合は必ず確定申告を行い、利用できる特別控除や特例がないか確認するとよいでしょう。
株式会社椿ホームズは愛知県稲沢市に拠点を置き、不動産の売買仲介をメインで営業活動しております。
稲沢市近郊で不動産の売却を検討中のお客様は、ぜひ一度ご相談ください。
売却時に必要となる税金や費用など、ご不安ごとは何でもお気軽にご相談ください。
売却した後で、想定外の税金の支払いがきて慌てないように、事前に把握しておきましょう。
不動産売却で利益が出た場合は必ず確定申告を行い、利用できる特別控除や特例がないか確認するとよいでしょう。
株式会社椿ホームズは愛知県稲沢市に拠点を置き、不動産の売買仲介をメインで営業活動しております。
稲沢市近郊で不動産の売却を検討中のお客様は、ぜひ一度ご相談ください。
売却時に必要となる税金や費用など、ご不安ごとは何でもお気軽にご相談ください。